لماذا يعد سوق الإسكان باهظ الثمن وماذا سيفعل البيت الأبيض وبايدن حيال ذلك؟

في مراحل مختلفة من الوباء، تحول مشهد الإسكان من سوق المشترين إلى سوق البائعين – وأحيانا يعود مرة أخرى – بسرعة البرق. ولكن اعتبارًا من عام تقريبًا الآن، لم يعد هذا سوقًا كبيرًا على الإطلاق منذ أن دخل السوق في حالة تجميد عميق مع مستويات منخفضة تاريخيًا من المنازل التي يتم تداولها. بالإضافة إلى ذلك، وصلت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوى لها منذ ما يقرب من 40 عامًا، ومن المقرر أن تظل “مرتفعة لفترة أطول”. وقد أدى كل هذا إلى ما أطلق عليه الخبراء “تأثير الانغلاق”، والذي أدى إلى حالة من الجمود لعدة أشهر متتالية.

لكن الرئيس جو بايدن يريد تحريك الأمور. قال بايدن خلال خطابه عن حالة الاتحاد الأسبوع الماضي: “أعلم أن تكلفة السكن مهمة جدًا بالنسبة لكم”. “إذا استمر التضخم في الانخفاض، فسوف تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري أيضًا. لكنني لا أنتظر.” وهو يتخذ الإجراءات اللازمة، ولكن هل سيكون ذلك كافيا؟

البيت الأبيض هو اقتراح بعض الراحة لأصحاب المنازل: ائتمان ضريبي بقيمة 10000 دولار لمدة عام واحد للمقيمين من الطبقة المتوسطة والمبتدئين الذين يشعرون بأنهم مقيدين بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة الخاصة بهم للانتقال إلى منزل أكبر. ووفقاً لتقديرات البيت الأبيض، ينبغي أن يتم فتح هذا الأمر 3 ملايين منزل مبتدئ لأولئك الذين يحاولون يائسين اقتحام سوق الإسكان.

إلى جانب الائتمان الضريبي للبائع، اقترح بايدن مجموعة من البرامج المتعلقة بالإسكان بما في ذلك برنامج مساعدة الدفعة الأولى من الجيل الأول، وتوسيع برنامج قسيمة الإسكان، والمساعدة في الإيجار للأسر ذات الدخل المنخفض.

تحدث البيت الأبيض إلى حظ بعد خطاب بايدن، قال نائب وزير الخزانة أديوالي أدييمو بصراحة: “لدينا تحدي العرض في الاقتصاد. منذ الأزمة المالية، قمنا ببناء عدد قليل جدًا من المساكن هنا في الولايات المتحدة.

وكان يردد تصريحات رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول نفسه، الذي أدلى بشهادته مؤخرًا أمام الكونجرس حول الاقتصاد وخلص إلى أن “سوق الإسكان في وضع صعب للغاية في الوقت الحالي”.

فهل ستحرك مقترحات بايدن الإبرة؟

ليس الجميع مقتنعين بأن اقتراح الحوافز الضريبية الجديد الذي يركز على البائع سيكون له التأثيرات المرغوبة في جعل السكن في متناول الأسر ذات الدخل المنخفض والأجيال الشابة. في حين أن مبلغ 10000 دولار لن يكون “شيئًا يستحق العناء” بالنسبة لبعض العائلات التي ستضطر إلى الانتقال هذا العام بغض النظر عن أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري، فمن المحتمل ألا يكون ذلك كافيًا لتحريك البوصلة بشكل هادف في نشاط المعاملات، كما كتب جوناثان ليفين كاتب العمود في بلومبرج .

وكتب ليفين: “إن ما يسمى بتأثير تقييد الرهن العقاري على أصحاب المنازل الحاليين، الذين يتمتعون بدفعات شهرية منخفضة وثابتة، لا يزال قوياً للغاية بحيث لا يمكن التراجع عنه نظراً لحجم الحافز المقترح”.

كم تبلغ تكلفة المنزل المبتدئ في الولايات المتحدة؟

لقد أصبحت القدرة على تحمل تكاليف السكن في الولايات المتحدة سيئة للغاية لدرجة أنه يتعين على المشترين لأول مرة أن يكسبوا 13٪ أكثر مما فعلوه في عام 2022، وفقًا لتقرير صدر في يوليو 2023. تقرير ريدفين. وذلك لأن المنزل النموذجي المبدئي في الولايات المتحدة يكلف الآن مبلغًا قياسيًا قدره 243000 دولار أمريكي، وهو ما يزيد بنسبة 45٪ عن أسعار المنازل المبدئية قبل الوباء.

وقال شيهاريار بخاري، كبير الاقتصاديين في شركة Redfin، في التقرير، إن أسعار المنازل مثل هذه تركت مشتري المنازل لأول مرة “في مطاردة جامحة لأنه في أجزاء كثيرة من البلاد، لم يعد هناك شيء اسمه منزل جديد”. “لم تعد المنازل المعروضة للبيع بأسعار معقولة في متناول الأشخاص ذوي الميزانيات المنخفضة بسبب مزيج من ارتفاع الأسعار وارتفاع الأسعار.”

وبالتالي، فقد أثر تأثير الانغلاق بشكل غير متناسب على الأجيال الشابة مثل جيل الألفية وجيل Z الذين عادة ما يستحوذون على منازل مبتدئة بحلول هذا الوقت من حياتهم. ومع ذلك، لا تزال هذه الأجيال هي الأكثر هوسًا بالسكن، وفقًا لتقرير صادر عن بنك أوف أمريكا في ديسمبر 2023، والذي يُظهر أن حوالي 60% من المشاركين في الاستطلاع من الجيل Z، وما يقرب من 60% من جيل الألفية، قالوا إنهم يعتقدون أن ملكية المنازل أكثر أهمية مما كانت عليه في عهد آبائهم. ' جيل.

في حين أن اقتراح بايدن بشأن الائتمان الضريبي للبائعين يمكن أن يكون له نفس تأثير تخفيض معدل الرهن العقاري بنسبة 1.5٪، إلا أنه قد يثير في الواقع إحدى المشكلات الرئيسية الأخرى التي تواجه سوق الإسكان اليوم: انخفاض مستويات المخزون.

“هذا الاقتراح من شأنه أن يزيد الطلب على المنازل الجديدة، التي تعاني بالفعل من نقص في المعروض، مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار،” كما يقول إدوارد ج. بينتو، أحد كبار الزملاء والمدير المشارك لمركز الإسكان التابع لمؤسسة AEI البحثية اليمينية. “بالإضافة إلى ذلك، كان العديد من المستفيدين البالغ عددهم 3.5 مليون شخص قادرين على شراء منزل بدون الائتمان. ومع ذلك، بما أن الأموال قابلة للاستبدال، سيكون لدى هذه العائلات قوة شرائية إضافية لرفع أسعار المنازل.

والأكثر من ذلك هو أن الائتمان الضريبي لبايدن يمكن أن يكون له نتيجة غير مقصودة تتمثل في فتح المزيد من المنازل الصغيرة لجيل طفرة المواليد الذين يتطلعون إلى تقليص حجمهم خلال السنوات القليلة المقبلة، نظرًا لأن نفس المنازل المبدئية التي يريدها الأشخاص في الأربعينات من عمرهم والتي تشكل الأسرة هي أيضًا مثالية لتقليص حجم الأجداد.

وقال علي وولف، كبير الاقتصاديين في شركة زوندا، وهي شركة توزيع بيانات واستشارات سوق الإسكان، في وقت سابق: “هناك تداخل كبير بين جيل طفرة المواليد المختارين وجيل الألفية المختار”. حظ. “الفرق الرئيسي هنا هو أن جيل طفرة المواليد سيكون على الأرجح قادرًا على الاستفادة من ملكية المنزل عن طريق بيع منزله الحالي، مما يسمح لهم ربما بتقديم عرض أكثر إقناعًا على المنزل مقارنة بجيل الألفية، خاصة إذا كانت المجموعة الأخيرة لا تزال مستأجرة. ” وبعبارة أخرى، من المرجح أن يفوز جيل طفرة المواليد بسوق الإسكان مع توفر المزيد من الأموال.

ما إذا كان الإعفاء الضريبي على الإسكان الذي يقدمه بايدن للبائعين فعالاً قد ينتهي به الأمر إلى أن يصبح نقطة خلافية إذا رفضه المشرعون الجمهوريون – وقد يكون من غير المرجح أن نشهد تغييراً ذا معنى خلال عام الانتخابات.

وقال نيك لوتكي، الخبير الاقتصادي المساعد في وكالة Moody's Analytics، في بيان: “لا يزال من غير الواضح أي من هذه السياسات من المرجح أن تنجح في الكونجرس في هذا العام الانتخابي المثير للجدل”. “لقد أصبحت القدرة على تحمل تكاليف الإسكان قضية رئيسية بالنسبة للأميركيين من جميع الفئات السكانية والانقسامات السياسية، وظلت سياسة الإسكان ثابتة في الغالب في ميزانيات الكونجرس الأخيرة”.