الجيل Z قادمون إلى منازل جيل الطفرة السكانية

لا يمكنك التحدث عن نقص المساكن أو أسعار المنازل الجامحة دون أن يكون جيل طفرة المواليد في أذهانهم.

يهيمن جيل طفرة المواليد على سوق الإسكان في أمريكا. يمتلك أعضاء جيل “أنا” ما يقرب من 19 تريليون دولار من العقارات في الولايات المتحدة – أي أكثر من ضعف المبلغ الذي يملكه جيل الألفية ونحو 5 تريليون دولار أكثر من جيل إكس. هُم الاستيلاء على الأراضي على نطاق واسع استمرت فترة طويلة في سنوات الشفق حيث استخدموا جبالهم من المدخرات والأسهم المتراكمة لإبعاد المشترين الأصغر سناً.

ولكن مع تقدم هذا الجيل في العمر، تطرح محفظته العقارية الضخمة سؤالاً: ماذا يحدث عندما يموت جيل الطفرة السكانية؟

بحلول عام 2040، سيتضاعف عدد السكان الذين تزيد أعمارهم عن 80 عامًا مقارنة باليوم، وفقًا لتوقعات مكتب الإحصاء. في السنوات التي سبقت ذلك، سيبدأ جيل الطفرة السكانية في مغادرة مساكنهم عند وفاتهم، أو الانتقال إلى دور رعاية المسنين، أو العيش في أكواخ. شقق الجدة. وتوقع بعض الاقتصاديين أن “تسونامي الفضة” من كبار السن الأمريكيين سوف يتركون ملايين المنازل جاهزة للاستيلاء عليها، مما يؤدي إلى خفض الأسعار وفتح الفرص للأجيال الشابة التي اعتادت القتال من أجل الحصول على بقايا الطعام. وقد شبه آخرون هذه الظاهرة بالتحول الجليدي – البطيء، ويمكن التنبؤ به، ومن غير المرجح أن يؤثر على أسعار المنازل بنفس القدر كما قد يأمل الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 20 و 30 عامًا.

وبغض النظر عن مدى تأثير خروج جيل طفرة المواليد في السوق، فإن تغيير الحرس سيترك جيلا واحدا في مقعد السائق: الجيل Z.

سيكون معظم أفراد جيل Z في ذروة سنوات شراء المنازل في هذه الذروة، وهو توقيت مثالي للاستفادة من الزيادة في العرض. منذ كثير جيل الطفرة السكانية يتم تقليص حجمها في وقت لاحق من الحياة، يمكن أن يشمل مخزونهم المتبقي العديد من أنواع المنازل المبتدئة التي تعتبر مثالية للأسر الأصغر سنا نادرة في مخزون المساكن الجديدة اليوم.

سيستفيد جيل الألفية إلى حد ما، لكنهم سيتجاوزون العمر النموذجي للمشترين لأول مرة. وبعد كل محنتهم الاقتصادية، سيظلون يواجهون سوق الإسكان المضطرب وربما تصل قيمة التحديثات الضرورية لعشرات الآلاف من الدولارات إلى منازل جيل الطفرة السكانية القديمة.

لم يتمكن أي جيل من تشكيل سوق الإسكان الحديث أكثر من جيل طفرة المواليد. وهم الآن على وشك إعادة خلط الأوراق للمرة الأخيرة – وقد ينتهي الأمر بجيل Z مع اليد الرابحة.

تسونامي مقابل النهر الجليدي

على الرغم من الجهود العديدة للتنبؤ بتحركاتها، فإن صناعة العقارات لا يمكن التنبؤ بها إلى حد كبير؛ حظًا سعيدًا في تخمين أين ستكون معدلات الرهن العقاري خلال 10 سنوات أو عدد المنازل الجديدة التي ستطرح في السوق. من ناحية أخرى، تتبع الأنماط الديموغرافية مسارًا أكثر تحديدًا، فمن الأسهل بكثير تقدير متى ستبدأ الأجيال في التلاشي. تخبرنا البيانات التاريخية أننا يمكن أن نتوقع أن يبدأ جيل الطفرة السكانية في الخروج من منازلهم بعد وصولهم إلى سن الثمانين، كما أخبرني أوديتا كوشي، نائب كبير الاقتصاديين في شركة First American. وقال كوشي إنه بالنظر إلى أن جيل الطفرة السكانية يتراوح عمره حاليًا بين 60 و78 عامًا، فيجب أن نشهد ارتفاعًا في عدد جيل الطفرة السكانية الذين يغادرون منازلهم بحلول عام 2030 تقريبًا. ويتوقع أن يخرج الجزء الأكبر من جيل الطفرة السكانية من السوق بين عامي 2030 و2040.

قال لي إنجلهارت: “في السنوات الخمس عشرة المقبلة، ستبدأ هذه الأشياء بالحدوث بالفعل”.

الملايين من المنازل معلقة في الميزان. استحوذ جيل الطفرة السكانية على 41.6% من الثروة العقارية في البلاد اعتبارًا من الربع الثالث من العام الماضي، وفقًا لبيانات التعداد السكاني والاحتياطي الفيدرالي. اعتبارًا من عام 2022، امتلك 79% من جيل طفرة المواليد المنازل التي عاشوا فيها، مقارنة بـ 52% من جيل الألفية وأكثر من 26% من جيل Z البالغين، وفقًا لتحليل Redfin لبيانات التعداد السكاني. في عام 2019، زيلو وتشير التقديرات إلى أن أكثر من ربع المنازل التي يشغلها أصحابها في البلاد، أو أكثر من 20 مليون وحدة، سوف تصل إلى السوق على مدى العقدين التاليين نتيجة لشيخوخة جيل الطفرة. التقرير، الذي كتبه إيسي روميم، أطلق على هذه الموجة من المنازل اسم “تسونامي الفضة”، وقال إنها “ستعزز المعروض من المساكن بحجم مماثل للتقلبات التي شهدها بناء المنازل الجديدة في دورة الازدهار والكساد في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين”. ومؤخراً، تحدثت مؤخراً المتنبئة في وول ستريت، ميريديث ويتني، والمعروفة بانهيار سوق الإسكان في عام 2008 عادت إلى الظهور نظرية تسونامي الفضةوتوقع أن تدفق مخزون المساكن من انتشار الشيخوخة على نطاق واسع من شأنه أن يخفض الأسعار.

لكن إنجلهارت وغيره من الاقتصاديين أخبروني أن عمليات البيع التي طال انتظارها من المرجح أن تستغرق وقتاً أطول وتحدث دماراً أقل بكثير مما توحي به استعارة تسونامي. في ورقته البحثية لعام 2022، “من سيشتري منازل جيل طفرة المواليد عندما يغادرونها؟”، جادل إنجلهارت بأن الشيخوخة الجماعية من شأنها أن ترسل موجات عبر سوق الإسكان ولكنها تفشل في دفع الأسعار إلى الانخفاض بشكل كبير. ولأن الشيخوخة أمر يمكن التنبؤ به ويستغرق وقتا طويلا، كما أخبرني إنجلهارت، فإن الأسواق سوف تتكيف مع أي ارتفاع في عدد المنازل المتاحة. إذا كان هناك عدد أكبر من المنازل المعروضة للبيع أكثر مما يستطيع السوق استيعابه، والمعروف باسم فائض العرض، فقد يبدأ العديد من البائعين المحتملين في تحويل الوحدات إلى إيجارات، الأمر الذي من شأنه أن يمنع الأسعار من الانخفاض بشكل كبير.

في السنوات الـ 15 المقبلة، ستبدأ هذه الأشياء بالحدوث بالفعل

قال لي إنجلهارت: “إذا سمحت بهذه التحويلات، حيث يمكنك في الأساس أن تأخذ منزلًا تستخدمه عادةً عائلة أكبر سناً وهو الآن متاح لعائلة أصغر سناً كإيجار، فهذا نوع من صمام الهروب، تخفيف الضغط.”

في نموذج إنجلهارت – الذي شبهه بالنهر الجليدي وليس بالتسونامي – سيساهم خروج جيل الطفرة الكبير في فائض المعروض بنحو 250 ألف منزل سنويا حتى عام 2032 تقريبا. وبعد تلك النقطة، سيتجاوز الطلب على شراء المنازل العرض مرة أخرى مع جيل الألفية. شراء المزيد من المنازل والأجيال الشابة، مثل الجيل Z والجيل ألفا، يقفون خلفهم. وقال إنجلهاردت إن بناء ربع مليون منزل سنويا قد يبدو وكأنه عدد كبير من المنازل، ولكنه “قطرة في بحر”. وللإشارة، قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين المجموع مبيعات المنازل القائمة في عام 2023 كانت في طريقها للوصول إلى 3.8 مليون اعتبارًا من نوفمبر.

وقد لا يؤدي رحيل جيل الطفرة السكانية إلى سوق الإسكان المجانية للجميع، ولكن لابد أن تنتقل منازلهم إلى شخص ما. وفي ظل فراغ السلطة الذي تركناه وراءنا، يتمتع جيل Z – وليس جيل الألفية – بالمستقبل المشرق.

الجنرال Z في الأعلى

جيل الألفية، المولود بين عامي 1981 و1996، كان لديه الذهاب الخام جدا في سوق الإسكان. لقد بدأوا حياتهم المهنية في أعقاب الركود الكبير، وتحملوا ديونًا طلابية أكبر بكثير مما فعل أسلافهم، وتركوا للتعامل مع أزمة الإسكان الناجمة عن التباطؤ في بناء المنازل. لقد واجهوا منافسة ليس فقط من أقرانهم، بل أيضًا من جيل طفرة المواليد، الذين كانوا أكبر من ذلك بكثير المشترين النشطين في وقت لاحق من الحياة مما كانت عليه الأجيال السابقة. لقد ترك جيل الألفية ليحلم بأيام أفضل في المستقبل، وكان يأمل أن يؤدي خروج جيل الطفرة في نهاية المطاف إلى إطلاق العنان لهجوم من المنازل الشاغرة وانخفاض الأسعار بما يكفي لتمكينهم من القفز على السلم. ولكن مرة أخرى، يبدو أن التوقيت لن يعمل لصالحهم.

قالت لي جيسيكا لاوتز، نائبة كبير الاقتصاديين ونائبة رئيس الأبحاث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “لا أعلم أن جيل الألفية سيكون ذلك الجيل الذي سيستفيد” من رحيل جيل الطفرة السكانية. ومع وصول أكبر جيل الألفية إلى الأربعينيات من العمر، فإن الجزء الأكبر من هذا الجيل سيكون قد اشترى بالفعل منازله الأولى – الأمر الذي يزيد من ميزانياته في هذه العملية – عندما تصبح منازل جيل الطفرة متاحة أخيرا.

هذا لا يعني أن الأمل قد فقد بالنسبة لجيل الألفية. نظرًا لأن جيل الطفرة السكانية بدأ بالفعل في بيع منازلهم أو تقليص حجمها، فإن جيل الألفية المحظوظين الذين اشتروا منزلًا بالفعل سوف يفكرون في الانتقال إلى أماكن أكبر لعائلاتهم المتنامية. أخبرني كوشي أن العديد من منازل جيل الطفرة هذه ستكون في مواقع رئيسية في مدن مثل نيويورك ولوس أنجلوس وشيكاغو ودالاس. لكن جيل الألفية الذي يتطلع إلى الحصول على موطئ قدم في السوق سيكون قد فاتته سنوات من بناء الثروة بحلول تلك المرحلة.

لا أعلم أن الحل السحري يكمن في انتظار جيل طفرة المواليد الذي يحتاج إلى ملكية أصغر، أو الانتقال للعيش مع العائلة، أو الانتقال إلى مركز لكبار السن

عندما يغادر جيل الطفرة السكانية منازلهم في نهاية المطاف، “سنشهد انفتاحًا أكبر لمخزون المنازل القائمة”، كما أخبرتني نيكول باتشو، كبيرة الاقتصاديين في Zillow، في عام 2022 عندما بدأت الكتابة عن التوقعات القاتمة لجيل الألفية. “ولكن هذا وقت طويل.”

الفائزون الحقيقيون في كل هذا؟ الجنرال زيرز لقد بدأوا بالفعل بداية أقوى في رحلات شراء المنازل الخاصة بهم مقارنة بالأجيال السابقة: An تحليل من Redfin وجدت أن 30% من الأشخاص البالغين من العمر 25 عامًا امتلكوا منازلهم في عام 2022، مقارنة بنسبة 27% للجيل X في نفس المرحلة من حياتهم. (في الوقت نفسه، كان جيل الألفية لا يزال يكافح من أجل التوفيق بين والديه: فقد وجد ريدفين أن 62% من الأشخاص الذين تبلغ أعمارهم 40 عاما يمتلكون منازلهم في عام 2022، بانخفاض عن معدل 69% لجيل طفرة المواليد في نفس العمر). أخبرني كوشي أنهما في الثلاثينيات من العمر في عام 2030، خلال السنوات الأولى للمشترين لأول مرة. إن مجموعة Gen Z أصغر من مجموعة جيل الألفية ولن تواجه قدرًا كبيرًا من المنافسة من جيل الطفرة السكانية، مما يعني أنهم سيواجهون على الأرجح ضغوطًا أقل في السوق مقارنة بالجيل الذي سبقهم. أ تقرير من أمريكا الأولى وأشار إلى أن انخفاض الطلب يمكن أن يساعد في تضييق النقص في المساكن خلال العقد المقبل. إن توقيت خروج جيل الطفرة السكانية سوف يفيد في الغالب الأجيال الشابة، مثل الجيل Z والجيل Alpha، الذين يجب أن يجدوا أنفسهم على أساس أكثر ثباتًا من أسلافهم.

الرصاصة الفضية

لن يكون لرحيل جيل الطفرة السكانية تأثير بسيط. لن يرغب جميع أفراد الأجيال اللاحقة في العيش حيث استقر جيل طفرة المواليد، وستتطلب الكثير من هذه المنازل تحديثات لجذب المشترين الأصغر سنًا.

قال لي كوشي: “هذه المساكن، حتى لو كانت تعتبر مناسبة، فإنها على الأرجح ستظل بحاجة إلى الكثير من العمل”.

مجرد غياب جيل الطفرة السكانية لن يشير إلى نهاية أزمة الإسكان أخبرني لاوتس أيضًا.

وقالت: “أعتقد أنه يتعين علينا أن ننظر إلى ما هو أبعد من جيل الطفرة كحل لأزمة الإسكان”. “علينا أن نفكر في بناء وبناء مخزون أكثر بأسعار معقولة. لا أعلم أن الحل السحري يكمن في انتظار جيل طفرة المواليد الذي يحتاج إلى عقار أصغر، أو الانتقال للعيش مع العائلة، أو الانتقال إلى مركز كبير.”

ولكن من المحتم أن يسلم جيل طفرة المواليد زمام الأمور إلى الأجيال التي خلفتهم. وتعطينا التوقعات الديموغرافية فكرة جيدة عن موعد حدوث هذا التحول ومن سيكون في وضع أفضل لينتهي به الأمر في المقدمة على المدى الطويل. قد لا يكون التوقيت في صالح جيل الألفية المضطهد، لكن الأمور تتطلع إلى إخوتهم الأصغر سنًا الأكثر حظًا والأكثر ذكاءً. زومرز، افرحوا.

جيمس رودريجيز هو أحد كبار المراسلين في فريق الخطاب في Business Insider.