بلغت معدلات الرهن العقاري 5 بالمئة لأول مرة منذ 2011

غذت المعدلات المنخفضة انتعاش سوق الإسكان في الولايات المتحدة بعد الركود العظيم وساعدت في دفع أسعار المساكن إلى مستويات قياسية. ولكن بعد عامين من التحليق عند أدنى مستوياتها التاريخية ، كانت المعدلات في حالة تمزق: في يناير ، كان المتوسط ​​الثابت لمدة 30 عامًا 3.22 في المائة. كانت 3.04 في المائة قبل عام.

على الرغم من توقع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، إلا أن صعودها كان أسرع مما توقعه العديد من الاقتصاديين. مدفوعة بالتضخم ، ارتفعت المعدلات بشكل كبير.

التضخم ، الذي كان يضرب المستهلكين بشدة في حياتهم اليومية ، يسبب أيضًا ألمًا لمشتري المنازل. قبل عدة أشهر ، كان مشتري المنزل يتطلع إلى دفع 1،347 دولارًا شهريًا على قرض قيمته 300 ألف دولار بنسبة 3.5 في المائة. إذا انتظر المشتري حتى هذا الأسبوع ، فإن نفس القرض عند 5 في المائة سيزيد الدفعة الشهرية بمقدار 263 دولارًا إلى 1610 دولارًا.

جهود مجلس الاحتياطي الفيدرالي لترويض التضخم تدفع إلى ارتفاع أسعار الفائدة. على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري ، إلا أنه يؤثر عليها. اتخذ البنك المركزي الخطوات الأولى نحو خفض التضخم في وقت سابق من شهر مارس عندما رفع سعر الفائدة القياسي لأول مرة منذ عام 2018. بالإضافة إلى رفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية ، من المقرر أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي قريبًا عملية تخفيض ميزانيته العمومية.

يحتفظ الاحتياطي الفيدرالي بحوالي 2.74 تريليون دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وأشارت إلى أنها ستكشف عن خططها لتخفيض حيازاتها في اجتماعها في مايو. كلما باع بنك الاحتياطي الفيدرالي هذه السندات بقوة أكبر ، من المرجح أن ترتفع معدلات الرهن العقاري الأسرع.

لا تؤثر تكلفة السكن على المشترين والبائعين فقط. كما ثبت أنه يمثل تعقيدًا كبيرًا للانتعاش الاقتصادي ، ومن المحتمل أن يعرض للخطر قدرة صانعي السياسات على كبح جماح التضخم الذي تسرب عبر الاقتصاد بأكمله.

التضخم يرتفع بأسرع وتيرة منذ 40 عامًا ، مع ارتفاع الأسعار التسلق 8.5 في المائة في مارس مقارنة بالعام السابق. المأوى هو جزء رئيسي – ما يقرب من ثلث – سلة السلع والخدمات المستخدمة لحساب التضخم ، أو ما يعرف باسم “مؤشر أسعار المستهلك”. وهذا يعني أنه إذا لم تتغير تكاليف الإسكان بشكل مجدٍ قريبًا ، فسيكون من الصعب جدًا أن ينخفض ​​التضخم الإجمالي إلى مستويات طبيعية أكثر.

تختلف تكاليف المأوى أيضًا عن الفئات الأخرى ، مثل الغاز أو الطعام أو تذاكر الطائرة ، والتي قد تكون أكثر عرضة لقوى مثل الوباء المستمر أو اضطرابات سلسلة التوريد أو الحرب.

على سبيل المثال ، من غير المحتمل أن تظل أسعار الغاز أو الطاقة مرتفعة كما كانت عندما غزت روسيا أوكرانيا وتسببت في عواقب وخيمة على أسواق الطاقة في العالم. قد يصبح الطعام أيضًا أرخص مع تلاشي سلاسل التوريد بمرور الوقت.

لكن هذه القوى لا تنطبق على تكاليف الإسكان بنفس الطريقة. من غير المرجح أن يحلق الملاك الذين يمكنهم تأمين إيجارات أعلى الأسعار بعد عام. سيستمر المشترون في مطالبتهم بالمنازل القليلة المتاحة. ونظرًا لأن سوق الإسكان قد تم شحنه بشكل كبير من خلال حروب العطاءات التنافسية وجميع العروض النقدية ، فمن غير الواضح كيف يجب أن يهدأ الطلب بشكل كبير قبل أن تتحول تكلفة الإسكان بشكل هادف.

حتى مسؤولي الاحتياطي الفيدرالي يركبون الموجة. هذا الأسبوع ، قال محافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي كريستوفر والر إنه باع منزله في سانت لويس إلى مشتر يدفع النقد بالكامل دون فحص.

“سوق الإسكان الوطني لا يُصدق ،” والر قالت في جلسة استماع المجتمع يوم الاثنين التي استضافها الاحتياطي الفيدرالي.

كانت تصرفات بنك الاحتياطي الفيدرالي أثناء الوباء هي التي أدت إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري. وصل المتوسط ​​الثابت لمدة 30 عامًا إلى أدنى مستوياته عند 2.65 في المائة في يناير 2021. من خلال خفض معدل الأموال الفيدرالية إلى ما يقرب من الصفر وشراء سندات الخزانة والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لدعم الاقتصاد ، بشر البنك المركزي في عصر قروض المنازل الرخيصة.

عندما أصبح الاقتراض أقل تكلفة ، ارتفعت أسعار المساكن حيث أصبح بإمكان المشترين تحمل إنفاق المزيد على الإسكان. أظهر أحدث مؤشر للإسكان الخاص بـ Case-Shiller أن الأسعار تضخم بنسبة 19.2 في المائة في يناير ، على أساس سنوي. وشهدت فينيكس وتامبا وميامي زيادات بلغت 32.6٪ و 30.8٪ و 28.1٪ على التوالي.

يجب أن تكون الأسعار معتدلة ، لكن ارتفاع المعدلات سيستمر في جعل القدرة على تحمل التكاليف تحديًا. وعلى الرغم من أنه من المتوقع أن تؤدي المعدلات المرتفعة إلى إبطاء شراء المنازل بمرور الوقت ، إلا أن العوامل التي أدت إلى ازدهار الإسكان لا تزال قائمة. المخزون لا يزال منخفضا والطلب لا يزال مرتفعا.

قالت ليزا ستورتيفانت ، محللة سوق الإسكان في الإسكندرية بولاية فيرجينيا: “لقد رأينا بالفعل نشاط المشتري بطيئًا من حيث انخفاض مبيعات المنازل. جزء من ذلك يتعلق بعدم وجود ما يكفي للشراء. أعتقد أننا على الأرجح سنشهد ربيعًا قويًا جدًا حيث يحاول الناس الدخول قبل أن يعتقدوا أن المعدلات سترتفع أكثر “.

مع زيادة أسعار الفائدة ، تباطأ انتعاش سوق الرهن العقاري في عامي 2020 و 2021 هذا العام. انخفضت طلبات إعادة التمويل إلى أدنى مستوى منذ عام 2019. وتتوقع جمعية مصرفيي الرهن العقاري أن ينخفض ​​إجمالي الإصدارات بأكثر من 35 بالمائة هذا العام. من المتوقع أن ترتفع عمليات الشراء بنسبة 4 في المائة ولكن من المتوقع أن تنخفض عمليات إعادة التمويل بنسبة 64 في المائة.

وقال مايك فراتانتوني ، كبير الاقتصاديين في ماجستير إدارة الأعمال ، في بيان: “القفزة في معدلات الرهن العقاري ستبطئ سوق الإسكان وتقلل بشكل أكبر الطلب على إعادة التمويل بقية هذا العام”. “من المتوقع الآن أن تؤدي أسعار ومعدلات المساكن المرتفعة بالإضافة إلى قيود العرض المستمرة إلى انخفاض سنوي في مبيعات المنازل القائمة.”