تباع LaSalle Plaza بخصم حاد ، مالك جديد لإضافة ملعب Pickleball

فقدت مباني المكاتب في وسط مدينة مينيابوليس قيمتها بسرعة خلال العامين الماضيين ، لكن بعض المستثمرين يرون الآن فرصة.

تم بيع LaSalle Plaza ، وهو برج مكتبي من الحجر والزجاج مكون من 30 طابقًا في وسط مدينة مينيابوليس ، هذا الأسبوع بحوالي نصف قيمته الضريبية المقدرة ، مما يجعله واحدًا من أوائل المباني المكتبية رفيعة المستوى التي يتم تداولها منذ بداية الوباء.

اشترت Hempel Real Estate في توين سيتيز البرج – في 800 LaSalle Ave. حوالي نصف كتلة من شارع Hennepin – وتخطط للاستثمار بكثافة في تحديثات المبنى. سيتضمن بعض ذلك ترقية التشطيبات في المبنى ، لكن البعض الآخر سيكون مشاريع أكبر ، بما في ذلك إضافة ملعب داخلي للكرة المخلوطة بدلاً من مساحة المطعم الشاغرة. ستتوفر أيضًا خدمة سيارات خاصة لأسطول صغير من كاديلاك إسكاليدز لنقل مستأجري المباني في جميع أنحاء وسط مدينة مينيابوليس.

البيع هو تصويت على الثقة في مستقبل مباني المكاتب في وسط المدينة ، ولكنه أيضًا انعكاس لمدى الضرر الذي ألحقه الوباء بقطاع العقارات التجارية الذي ازدهر قبله.

“نريد اتخاذ موقف قوي [in the downtown office sector]قال الرئيس التنفيذي لشركة همبل جوش كرسناك “نشعر الآن أن الوقت قد حان حيث يبدأ السوق في إعادة ضبطه إلى الأساس الذي أصبح فيه السوق الآن منطقيًا”.

مثل المباني الأخرى في وسط المدينة. انخفضت قيمة LaSalle Plaza بسرعة منذ بداية الوباء. في عام 2020 – تدفع في عام 2021 – بلغت قيمة البرج ذروتها بما يزيد قليلاً عن 103 ملايين دولار ، وفقًا لسجلات الملكية في مقاطعة هينيبين.

وقال مصدر قريب من الصفقة إن المبنى بيع بمبلغ 46 مليون دولار ، وهو أقل بكثير من قيمته السوقية المقدرة الحالية البالغة 87 مليون دولار.

اشترت همبل بشكل أساسي الدين من شركة Northwestern Mutual ومقرها ميلووكي ، والتي استحوذت عليها من المالك السابق ، نظام تقاعد المعلمين في ولاية إلينوي ، لذلك لم يتم تقديم شروط الصفقة علنًا.

وفقًا للبيانات الأخيرة من مقيِّم المدينة ، فإن أغلى مباني المكاتب في وسط المدينة في منطقة الأعمال المركزية (CBD) تفقد قيمتها بسرعة ، مما يؤدي إلى استنزاف ملايين الدولارات من عائدات ضريبة الممتلكات من خزائن المدينة.

قال كرسناك إن المبنى كان جيدًا جدًا بحيث لا يمكن تجاوزه ، على الرغم من أن الوظائف الشاغرة في منطقة الأعمال المركزية بالمدينة تحوم الآن عند مستويات قياسية.

وقال كرسناك: “كنا نجلس على الهامش ننتظر أو يتكيف السوق”. “كانت الأسعار تزداد رغوة”.

حتى عام 2105 ، كان لشركة Hempel حضور كبير في مباني المكاتب في وسط المدينة ، حيث امتلكت العديد منها منذ عام 2006. على الرغم من أنه من غير الواضح ما إذا كانت معدلات إشغال المكاتب ستعود إلى وضعها الطبيعي ومتى ، فإن Krsnak بعيد كل البعد عن التشاؤم بشأن آفاق سوق المكاتب في المدينة.

قال Krsnak ، متحدثًا من وسط مدينة ميلووكي حيث استثمرت الشركة بالفعل 200 مليون دولار في المباني التجارية التي كانت تعاني من ضائقة ، بينما لا يزال القطاع يعاني ، هناك طلب كبير على مساحات مكتبية أصغر وعالية الجودة تهدف إلى جذب الموظفين للعودة إلى المكتب.

هذه الرحلة إلى الجودة راسخة بالفعل في وسط مدينة مينيابوليس ، حيث يجري السباق لترقية المساحات المكتبية الحالية على أمل جذب مستأجرين جدد بأسعار مماثلة أو أفضل من الأسعار الحالية.

قال Krsnak إن إعادة ضبط الأسعار جعلت مثل هذه المباني جذابة للمستثمرين الذين يمكنهم شراء المباني بخصم كافٍ لتبرير التحسينات الرئيسية مع الاستمرار في الحصول على إيجارات قوية.

على الرغم من أن معدل الشغور في منطقة الأعمال المركزية يحوم عند حوالي 30٪ ، وفقًا لأحدث البيانات من كوشمان وويكفيلد ، قال كرسناك إن السوق يعيد التوازن بسرعة مع إعادة تشكيل المباني وتحويل مباني المكاتب الحالية إلى شقق للإيجار أو هدمها.

وقال إن ما لا يقل عن خمسة مبانٍ للمكاتب أصبحت الآن أهدافًا للتحويل السكني وسيؤدي ذلك بشكل أساسي إلى امتصاص مليوني قدم مربع من المساحات المكتبية من السوق. مع عدم وجود مبانٍ مكتبية جديدة قيد الإنشاء في منطقة الأعمال المركزية ، فإن هذا التحويل سيساعد في سحب بعض المساحات الشاغرة من السوق.

وقال كرسناك إنه بينما لا يشك في أن المبنى أصبح الآن ذا قيمة ، فإن إقناع كبار المقرضين بتمويل الصفقة كان صعبًا.

قال “طرت في جميع أنحاء البلاد”. “قالوا إن كلمة” المكتب “تتكون من أربعة أحرف”.

ومع ذلك ، فقد كان قادرًا على تأمين التمويل من خلال مقرضين محليين ، حيث تتمتع الشركة بعلاقة مدتها 25 عامًا من خلال إنشاء مجموعة رأسمالية معقدة “منقسمة” سمحت له بتأمين رهنين عقاريين للأرض الواقعة أسفل المبنى والمبنى نفسه. ومن بين المقرضين بريميير بنك وتريديشن كابيتال بنك ومجموعة PACE Loan Group.

تم الانتهاء من تشييد المبنى الحجري في الغالب في كاسوتا في عام 1991. تبلغ مساحته أكثر من 620.000 قدم مربع ، ولا تشمل 60.000 قدم مربع من مساحات التجزئة على مستوى الشارع والطريق الجوي. قال كرسناك إن المبنى يشغل الآن حوالي 68٪.