حذر جيروم باول للتو من أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة بحاجة إلى “تصحيح صعب” حتى يتمكن الناس من شراء المنازل مرة أخرى ⁠ – ولكن هذا هو السبب في أنها لن تبدو مثل 2008

كان أداء المستثمرين العقاريين جيدًا إلى حد كبير خلال السنوات القليلة الماضية. ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة ، قد تكون الأمور على وشك التغيير.

رفع مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة القياسية بمقدار 0.75 نقطة أساس يوم الأربعاء ، في ثالث زيادة من نوعها على التوالي.

تُترجم أسعار الفائدة المرتفعة إلى مدفوعات رهن عقاري أكبر – ليست أخبارًا جيدة لسوق الإسكان. لكن خفض أسعار المساكن هو جزء مما يجب القيام به للسيطرة على التضخم.

لا تفوت

قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول يوم الأربعاء: “على المدى الطويل ، ما نحتاجه هو أن يكون العرض والطلب متسقين بشكل أفضل ، بحيث ترتفع أسعار المساكن عند مستوى معقول ، بوتيرة معقولة ، ويمكن للناس شراء المنازل مرة أخرى”. “ربما يتعين علينا في سوق الإسكان أن نمر بعملية تصحيح حتى نعود إلى ذلك المكان.”

“من وجهة نظر دورة الأعمال ، هذا التصحيح الصعب يجب أن يعيد سوق الإسكان إلى توازن أفضل.”

قد تبدو هذه الكلمات مخيفة ، خاصة لأولئك الذين عانوا من الأزمة المالية الأخيرة – حيث مر سوق الإسكان بتصحيح شديد الصعوبة.

لكن الخبراء يقولون إن هناك أسبابًا وجيهة للاعتقاد بأنه بغض النظر عن كيفية سير الأمور ، فلن تكون العودة إلى عام 2008.

معايير إقراض أعلى

كانت ممارسات الإقراض المشكوك فيها في الصناعة المالية عاملاً رئيسياً أدى إلى أزمة الإسكان في عام 2008. جعل تحرير التنظيم المالي من الأسهل والأكثر ربحية تقديم قروض محفوفة بالمخاطر – حتى لأولئك الذين لا يستطيعون تحملها.

لذلك عندما لم يتمكن عدد متزايد من المقترضين من سداد قروضهم ، اندلع سوق الإسكان.

لهذا تم سن قانون دود-فرانك في عام 2010. وضع القانون قيودًا على الصناعة المالية ، بما في ذلك إنشاء برامج لمنع شركات الرهن العقاري والمقرضين من منح قروض مشبوه.

تستمر القصة

تشير البيانات الحديثة إلى أن المقرضين هم بالفعل أكثر صرامة في ممارسات الإقراض الخاصة بهم.

وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك ، كان متوسط ​​درجة الائتمان للرهون العقارية الناشئة حديثًا 773 للربع الثاني من عام 2022. وفي الوقت نفسه ، كان 65٪ من ديون الرهن العقاري الناشئة حديثًا لمقترضين درجات ائتمانية تزيد عن 760.

في تقريره ربع السنوي عن الديون والائتمان الأسري ، صرح بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك أن “درجات الائتمان على الرهون العقارية حديثة المنشأ لا تزال مرتفعة للغاية وتعكس معايير الإقراض الصارمة المستمرة”.

أصحاب المنازل في حالة جيدة

عندما ارتفعت أسعار المساكن ، بنى أصحاب المنازل المزيد من الأسهم.

وفقًا لتقنية الرهن العقاري ومزود البيانات ، Black Knight ، يمكن لأصحاب الرهن العقاري الآن الوصول إلى 2.8 تريليون دولار إضافية من حقوق الملكية في منازلهم مقارنة بالعام الماضي. ويمثل ذلك زيادة بنسبة 34٪ وأكثر من 207000 دولار في رأس المال الإضافي المتاح لكل مقترض.

علاوة على ذلك ، فإن معظم مالكي المنازل لم يتخلفوا عن سداد قروضهم حتى في ذروة جائحة COVID-19 ، حيث تسببت عمليات الإغلاق في حدوث صدمة في جميع أنحاء الاقتصاد.

بالطبع ، كانت برامج تحمل الرهن العقاري تلك هي التي أنقذت المقترضين المتعثرين: فقد تمكنوا من إيقاف مدفوعاتهم مؤقتًا حتى استعادوا الاستقرار المالي.

تبدو النتيجة رائعة: قال بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك إن حصة أرصدة الرهن العقاري 90 يومًا بالإضافة إلى تأخر موعد الاستحقاق ظلت عند 0.5٪ في نهاية الربع الثاني ، بالقرب من طريقة تاريخية.

العرض والطلب

في حلقة أخيرة من برنامج رامزي ، أشار المضيف ديف رامزي إلى أن المشكلة الكبيرة في عام 2008 كانت “زيادة هائلة في العرض لأن حبس الرهن ذهب في كل مكان وتجمد السوق للتو”.

ولم يكن الانهيار بسبب أسعار الفائدة أو صحة الاقتصاد بل بسبب “الذعر العقاري”.

في الوقت الحالي ، لا يزال الطلب على المساكن قوياً بينما لا يزال العرض يعاني من نقص. يمكن أن تبدأ هذه الديناميكية في التغيير حيث يحاول بنك الاحتياطي الفيدرالي كبح الطلب عن طريق رفع أسعار الفائدة.

يعترف رامزي بالتباطؤ في معدل الزيادة في أسعار المساكن في الوقت الحالي ، لكنه لا يتوقع أزمة مثل عام 2008.

يقول: “ليس الأمر دائمًا بهذه البساطة مثل العرض والطلب – ولكنه دائمًا ما يكون كذلك”.

تقدم هذه المقالة معلومات فقط ولا ينبغي تفسيرها على أنها نصيحة. يتم توفيره بدون ضمان من أي نوع.