كاليفورنيا تنتقد سان فرانسيسكو بسبب الحواجز “الهائلة” أمام بناء المساكن

كشف تقرير جديد أن بناء منزل في سان فرانسيسكو يستغرق وقتًا أطول ويكلف أكثر من أي مكان آخر في كاليفورنيا، مما يؤدي إلى تفاقم أزمة التشرد في الولاية ومنع العديد من العمال من العيش في المدينة.

طالب حاكم ولاية جافين نيوسوم المدن بالسماح بمزيد من أعمال البناء حيث يكافح السكان لتغطية نفقاتهم والبدء في الانتقال إلى ولايات أخرى بحثًا عن أماكن أرخص للعيش فيها. لكن بعض الحكومات المحلية لا تزال تمنح معارضي الإسكان إذناً سخياً لإبطاء المشاريع أو عرقلتها.

قرر قسم الإسكان التابع للحاكم نيوسوم أنه لا توجد مدينة بها حواجز سكنية أكثر من سان فرانسيسكو، وفقًا لتحقيق صدر يوم الأربعاء. تقرير إنها المرة الأولى التي نحاول فيها إجبار سان فرانسيسكو على القيام بعمل أفضل وإظهار ما يلزم للبلديات الأخرى لبناء مدينة مزدهرة وعادلة.

وقال جوستافو فيلاسكويز، مدير إدارة الإسكان وتنمية المجتمع بالولاية: “إن القيود والحواجز الهائلة التي فرضوها على تطوير الإسكان الجديد سيئة حقًا”. “المساكن باهظة الثمن لأنه لا يوجد ما يكفي منها.”

في سان فرانسيسكو، يوافق مسؤولو الإسكان في المدينة على الإسكان بوتيرة بطيئة لأنهم يسمحون لأي شخص بالاعتراض، حتى لو كان المشروع يلبي جميع متطلبات المدينة. وهذا يعني أن أحد الجيران غريب الأطوار يمكن أن يبطئ المشروع بشكل خطير.

وتسمح المدينة أيضًا بمزيد من المراجعة البيئية – وفي بعض الحالات، تلغي المقترحات لأنها تلقي بظلال كثيرة – وتمنح مجلس المشرفين المحلي سلطة أكبر بكثير من الولايات القضائية الأخرى.

وبمساعدة باحثين في جامعة كاليفورنيا، بيركلي، وجدوا أن الأمر يستغرق في المتوسط ​​523 يومًا حتى يتمكن المطور من اجتياز المراحل الأولى من تطوير المشروع. بعد ذلك، يستغرق الحصول على تصريح بناء لمنشآت محددة مثل السباكة والتوصيل الكهربائي 605 يومًا في المتوسط.

حتى المبنى السكني المقترح الذي يستوفي جميع قواعد المدينة تتم الموافقة عليه تلقائيًا في العديد من مدن كاليفورنيا، ويستغرق الحصول على الضوء الأخضر في سان فرانسيسكو أكثر من عامين.

ونتيجة لذلك، فإن العديد من العمال الذين تحتاجهم المدينة للعمل – بما في ذلك المعلمين وضباط الشرطة ورجال الإطفاء – غير قادرين على العثور على أماكن للعيش فيها ويجب عليهم الانتقال إلى خارج سان فرانسيسكو. وفي بعض الحالات، يعيش العمال ذوو الأجور المنخفضة في سياراتهم أو في الشارع بسبب انخفاض تكلفة السكن في المدينة.

وأضاف: “الأشخاص الذين ولدوا ونشأوا في سان فرانسيسكو لا يمكنهم البقاء هناك وتربية أسرهم”. قال فيلاسكيز.

وفي مثال صارخ على عملية الموافقة البطيئة في سان فرانسيسكو، وافق مجلس المشرفين قبل عامين على 495 شقة في قلب وسط المدينة لاستخدامها من قبل المتسوقين في نوردستروم لخدمة صف السيارات. الآن، مع ارتفاع تكاليف البناء، أصبح المشروع في مأزق لأنه لا ينفق ماليًا – وقد تم إغلاق متجر نوردستروم.

وقد حاولت المدينة تمويل الإسكان للعمال في بعض الحالات، ولكن حتى مشاريعها الخاصة تراجعت على جانب الطريق. من غير المتوقع أن يكون مجمع سكن المعلمين بالقرب من Golden Gate Park، بتمويل من عمدة سابق في عام 2017، أول مستأجر له حتى الخريف المقبل – بعد سبع سنوات من بدء المشروع.

ويقول مسؤولون في كاليفورنيا إن الولاية تحتاج إلى 2.5 مليون منزل إضافي لضمان حصول المشردين على سقف فوق رؤوسهم، وتمكين الأشخاص من جميع مستويات الدخل من شراء أماكن للعيش فيها. لقد حددت أهدافًا لعدد المساكن التي يجب على كل مدينة بناءها وهددت بقطع التمويل الحكومي إذا فشلت.

وكلفت الولاية سان فرانسيسكو ببناء 82 ألف منزل جديد بحلول عام 2031، وهو الهدف الذي تبنته المدينة في يناير لتحقيقه. ولكن بعد مرور تسعة أشهر، خرجت سان فرانسيسكو بالفعل عن المسار الصحيح.

وللوفاء بوعدها، يجب على المدينة بناء أكثر من 10 آلاف منزل جديد كل عام، بما في ذلك 5800 وحدة بأسعار معقولة. وهذا يعني أنه يجب الموافقة على 27 وحدة كل يوم، ولكن المتوسط ​​أقل من وحدة واحدة.

السيد. وقال فيلاسكويز إن قوانين الولاية الجديدة التي تهدف إلى تسريع بناء المساكن ليست كافية لإحداث تغيير كامل في كيفية بناء سان فرانسيسكو للمساكن – وأنه في بعض الحالات، تنتهك المدينة قوانين الولاية. على سبيل المثال، أدى بطء وتيرة الموافقة على تراخيص البناء في المدينة إلى منع سان فرانسيسكو من الامتثال الكامل لقانون الولاية الجديد الذي يهدف إلى زيادة الإسكان الميسر.

وقالت مويرا أونيل، عالمة الأبحاث في جامعة كاليفورنيا في بيركلي والتي تحدثت مع العديد من الخبراء لكتابة التقرير الجديد، إن العديد من المطورين والمهندسين المعماريين لم يعودوا يعملون في سان فرانسيسكو لأن العملية المرهقة في المدينة أضافت الكثير من التأخير. وهذا يؤدي إلى ارتفاع التكاليف.

وقال عمدة لندن بريد في بيان إنه يتفق “بكل إخلاص” مع قرارات الولاية ويضغط من أجل تغيير الطريقة التي تتعامل بها المدينة مع الموافقات وتعديل القوانين المحلية لتسهيل بناء المساكن.

لكن المشرف آرون بيسكين، الذي حارب الإسكان الجديد في بعض الأحياء خلال العقود التي قضاها في مجلس المدينة، أشار إلى ارتفاع تكلفة البناء وعدم قدرة المطورين على تأمين التمويل كأسباب لتأخير الإسكان الجديد. وقال إن الدولة يجب أن تساعد المدن على معرفة كيفية دفع تكاليف الإسكان الميسور التكلفة دون مطالبتها بتحقيق أهداف محددة.

وقال: “تخبرنا الحكومة أنها بحاجة إلى بناء 46 ألف منزل جديد بأسعار معقولة على مدى السنوات الثماني المقبلة، لكنها لم تستثمر بعد في هذا الهدف”. وقال بيسكين إنه يسعى لإصدار سندات إسكان بأسعار معقولة بقيمة 300 مليون دولار في مارس. التصويت للمساعدة في العمل.

وحددت الحكومة في التقرير 18 خطوة يجب على المدينة اتخاذها. وتشمل هذه إلغاء حق أي فرد في إلغاء الخطط التي تتوافق مع قواعد المدينة وتسريع عملية الحصول على تصاريح البناء بمجرد التوقيع على الخطة.

إذا لم تغير المدينة ممارساتها، فقد تقوم الولاية في نهاية المطاف بقطع تمويل الدولة وإلغاء السيطرة المحلية على التنمية في سان فرانسيسكو.

يمكن للحكومة أن تسمح للمطورين ببناء ما يريدون – على سبيل المثال، حتى ناطحة سحاب في منطقة سكنية – طالما أن أسعار الوحدات معقولة.

وقالت السيدة أونيل إن سان فرانسيسكو لديها قواعد تقدمية وشاملة مثل الحماية القوية للمستأجرين والمساحات المفتوحة الواسعة للمساكن الكثيفة. ولكنه يشمل أيضاً ممارسات الإسكان التي أدت إلى مدينة تستبعد العمال من ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

وقال: “إنها مدينة تقدمية، لكن هناك هذا التناقض”. “من المهم حقًا، ليس فقط بالنسبة لكاليفورنيا، ولكن بالنسبة للبلاد أيضًا، تسليط الضوء على كيفية استخدام القواعد الإجرائية حصريًا ومنع الأشخاص من القدرة على الحركة”.