لقد تعمقت أزمة الإسكان في الولايات المتحدة هذا الربيع. فماذا يعني هذا بالنسبة لمشتري وبائعي المساكن؟

لوس أنجلوس (أ ب) – لا تظهر سوق الإسكان أي علامات على الخروج من حالة الركود التي استمرت لمدة ثلاث سنوات بعد موسم ربيع مخيب للآمال وفي ظل توقعات قاتمة للصيف والخريف.

دخل مشتري المنازل عام 2024 وهم متفائلون بأن أسعار الرهن العقاري سوف تنخفض بشكل أكبر بعد انخفاضها في أواخر العام الماضي. لكن هذه الآمال تلاشت مع ظهور بيانات أقوى من المتوقع بشأن التضخم والاقتصاد مما ألقى بظلاله على توقيت خفض أسعار الفائدة المحتمل من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي.

وبحلول شهر إبريل/نيسان، تجاوز متوسط ​​سعر الفائدة على قرض شراء منزل لمدة 30 عاماً 7% للمرة الأولى منذ نوفمبر/تشرين الثاني. وهذا، إلى جانب ارتفاع أسعار المساكن إلى مستويات قياسية، أجبر العديد من الراغبين في شراء منزل على تأجيل البحث عن منزل ــ بعضهم إلى أجل غير مسمى.

ويتوقع خبراء الاقتصاد أن تتراجع أسعار الرهن العقاري بشكل طفيف بحلول نهاية هذا العام. ولكن الانخفاض الطفيف في الأسعار قد لا يكون كافياً لجذب المشترين وإقناع أصحاب المنازل بأن الوقت مناسب لبيع منازلهم.

فيما يلي نظرة على الاتجاهات الرئيسية وراء مسار سوق الإسكان حتى الآن هذا العام وما يمكن للمشترين والبائعين توقعه في النصف الثاني من عام 2024:

كان موسم شراء المنازل في الربيع فاشلاً مرة أخرى.

في المتوسط، يتم شراء أكثر من ثلث المنازل المباعة في عام معين بين شهري مارس ويونيو. ويُعرف هذا بموسم شراء المنازل في الربيع، وقد كان موسمًا مخيبًا للآمال في السنوات الأخيرة.

انخفضت مبيعات المنازل التي كانت مأهولة سابقًا في الولايات المتحدة في الفترة من مارس إلى يونيو مقارنة بالعام السابق في عامي 2022 و 2023. وانخفضت المبيعات في مارس وأبريل ومايو من هذا العام، وتشير المؤشرات إلى أن شهر يونيو شهد تراجعًا أيضًا.

وتعكس مبيعات الربيع الضعيفة تحديات القدرة على تحمل التكاليف التي يواجهها العديد من مشتري المنازل: حيث يستقر متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا حول 7%؛ كما انخفض المعروض من المنازل المعروضة للبيع إلى أدنى مستوى له على الإطلاق؛ ووصلت أسعار المساكن إلى أعلى مستوياتها القياسية.

ارتفاع أسعار الفائدة يثني مشتري المنازل

يبلغ متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.95%، وفقًا لشركة Freddie Mac، وهو أكثر من ضعف ما كان عليه في أوائل يوليو 2021.

وتتأثر أسعار الرهن العقاري بعدة عوامل، بما في ذلك كيفية تفاعل سوق السندات مع سياسة أسعار الفائدة التي ينتهجها بنك الاحتياطي الفيدرالي، والتحركات في عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات، والتي يستخدمها المقرضون كدليل لتسعير قروض الإسكان.

انخفض العائد على السندات الأميركية لأجل عشر سنوات، والذي تجاوز 4.7% في أواخر أبريل/نيسان، في الغالب مؤخرا بعد بعض البيانات الاقتصادية التي أظهرت تباطؤ النمو، وهو ما قد يساعد في كبح الضغوط التضخمية وإقناع بنك الاحتياطي الفيدرالي بالبدء في خفض سعر الفائدة الرئيسي من أعلى مستوى له في أكثر من 20 عاما.

وقال مسؤولون في بنك الاحتياطي الفيدرالي في يونيو/حزيران إن التضخم اقترب من مستواه المستهدف البالغ 2% في الأشهر الأخيرة وأشاروا إلى أنهم يتوقعون خفض أسعار الفائدة القياسية مرة واحدة هذا العام.

تستمر القصة

ومع ذلك، فإن توقعات خبراء الاقتصاد تشير إلى أن متوسط ​​سعر الفائدة على قرض شراء منزل لمدة 30 عاما سيبقى أعلى من 6%.

ليس هناك ما يكفي من المنازل للبيع

هناك عائق آخر أمام مشتري المنازل وهو انخفاض مخزون المنازل في السوق إلى مستوى غير مسبوق.

الخبر السار: كان عدد المنازل المعروضة للبيع في نهاية شهر مايو هو الأكبر منذ أغسطس 2022، وهو اتجاه يبشر بالخير لمشتري المنازل هذا الصيف. الخبر السيئ: لا يزال المعروض من المنازل المتاحة للبيع على المستوى الوطني أقل بكثير من مستويات ما قبل الجائحة.

كان العرض من المنازل المعروضة للبيع في جميع أنحاء الولايات المتحدة محدودًا قبل انتشار فيروس كوفيد-19 بسبب أكثر من عقد من بناء المنازل الجديدة دون المتوسط ​​والاتجاهات الديموغرافية التي أدت إلى تمسك أصحاب المنازل بممتلكاتهم لفترة أطول.

كما أن الفجوة الكبيرة بين أسعار الرهن العقاري الحالية وما كانت عليه قبل ثلاث سنوات فقط (3%) قد أدت أيضًا إلى تثبيط عزيمة العديد من أصحاب المنازل الذين حصلوا على أسعار منخفضة للغاية عن البيع، وهو ما يشير إليه خبراء العقارات بتأثير “الاحتجاز”.

السعر ليس مناسبا

ارتفع متوسط ​​سعر البيع الوطني للمنزل المشغول سابقًا بنسبة 5.8% في مايو مقارنة بالعام السابق إلى 419.300 دولار، وهو أعلى مستوى على الإطلاق منذ عام 1999، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. كما ارتفع بنسبة 51% مقارنة بخمس سنوات فقط.

لكن الزيادات في الأسعار تتباطأ. إذ يظهر مؤشر أسعار المساكن لشركة كورلوجيك أن أسعار المساكن في الولايات المتحدة ارتفعت بنسبة 4.9% في مايو/أيار مقارنة بالعام السابق، وهي أقل زيادة منذ أكتوبر/تشرين الأول. وتتوقع شركة تتبع بيانات العقارات أن يتباطأ نمو أسعار المساكن على المستوى الوطني إلى 3% بحلول مايو/أيار المقبل.

وقالت سيلمى هيب، كبيرة خبراء الاقتصاد في شركة كورلوجيك: “إن الارتفاع الكبير في أسعار الرهن العقاري هذا الربيع تسبب في تباطؤ الطلب من جانب مشتري المنازل والأسعار”.

بدأت أسعار المساكن في التباطؤ مع بقاء المزيد من المساكن في السوق لفترة أطول. كما شهدت المناطق الحضرية في فلوريدا وتكساس وجورجيا وغيرها من الولايات حيث تسارعت وتيرة بناء المساكن في السنوات الأخيرة تباطؤ نمو الأسعار.

ويخشى بعض خبراء الاقتصاد من أن يؤدي الانخفاض الطفيف في أسعار الرهن العقاري دون حدوث قفزة في مخزون المنازل في السوق إلى العمل ضد المشترين الذين يكافحون من أجل شراء منزل من خلال إعطاء البائعين حافزًا لزيادة سعر الطلب.

وقال داريل فيرويذر، كبير خبراء الاقتصاد في شركة ريدفين: “هذا يجعلني أشعر بالقلق بعض الشيء بشأن ما قد يحدث لأسعار المساكن عندما تنخفض الأسعار، لأنني أعتقد أن هذا من شأنه أن يحفز الطلب دون أن يحفز العرض حقًا، على الأقل في الأمد القريب. وقد يؤدي هذا إلى ارتفاع حاد في الأسعار”.

هل يجب على أي شخص أن يشتري الآن؟

ينبغي لمشتري المنازل القادرين على شراء منزل الآن أن يستفيدوا من مجموعة أوسع من المنازل المتاحة في السوق.

أي شخص يستطيع تحمل تكلفة الدفع نقدًا قد يرغب أيضًا في الشراء في المدى القريب.

وقال فيرويذر من ريدفين: “ارتفعت الأسعار، وربما لن تنخفض، لذا لا يوجد سبب حقيقي للانتظار إذا لم تكن تنتظر انخفاض الأسعار”.