وسيتم خفض ما يقرب من 30 مليار دولار من عمولات وكلاء العقارات بموجب نموذج بنك الاحتياطي الفيدرالي المقترح

قد تتعرض عمولات وكلاء العقارات للضغوط إذا أصبحت المقترحات الجديدة لتغيير تعويضاتهم حقيقة واقعة. إستوك / جيتي إيماجيس بلس

يعد شراء منزل أمرًا مكلفًا هذه الأيام، ولكن ليس فقط بسبب الأسعار المرتفعة ومعدلات الرهن العقاري المرهقة – فالعمولات المكلفة لوكلاء العقارات تؤثر أيضًا على أرباح مشتري المنازل. في الواقع، الأميركيون يدفعون مبالغ تقريبية 100 مليار دولار في العمولات العقارية سنويًا، وفقًا لتقرير المحللين لعام 2023 من شركة Keefe, Bruyette & Woods. ولكن الخبر السار، على الأقل لأي شخص ليس كذلك الوكيل العقاري، ورقة عمل جديدة بعنوان اللجان العقارية وشراء المنازل يشير هذا التقرير إلى إمكانية خفض ما يقرب من 30 مليار دولار من عمولات وكلاء العقارات في الولايات المتحدة باستخدام نموذج تعويض جديد.

في هذه الورقة، يقول بوريس جروتشولسكي، كبير الاقتصاديين في بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند، ونائب رئيس الأبحاث تشو وانغ، إن النموذج الأمريكي للعمولات العقارية “محير” و”شذوذ” بالمقارنة مع الأنظمة الأخرى في الخارج. ويشير الثنائي إلى أن بائعي المنازل في المملكة المتحدة وأيرلندا وهولندا وسنغافورة والسويد والنرويج يدفعون عمولة أقل من 2% لوكلاء العقارات في المتوسط، مقارنة بـ 5.5% في الولايات المتحدة، وفقًا لتقرير عام 2015. يذاكر.

أما بالنسبة للمشترين، فإن نسبة كبيرة في العديد من البلدان، بما في ذلك أستراليا وكندا والدنمارك، يشترون العقارات دون تمثيل الوكيل، بينما يستخدم 87٪ من مشتري المنازل وكيلًا في الولايات المتحدة، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. بيانات. هذه نسبة كبيرة من الأمريكيين الذين يختارون استخدام وكلاء جانب الشراء في الاعتبار نصف جميع المشترين العثور على منازلهم الخاصة عبر الإنترنت على أي حال.

كل هذه المشكلات المتعلقة بنموذج التعويض الحالي لوكلاء العقارات تساهم في “ارتفاع أسعار المساكن، والإفراط في استخدام خدمات الوكلاء، وتفتيش المنازل لفترات طويلة”، وفقا لوانج وجروشولسكي. ومن أجل تصحيح المشكلة، اقترح خبراء الاقتصاد نموذجاً جديداً “انتقائياً” لوكلاء العقارات من جانب الشراء، والذي من شأنه أن يخفض عمولات المشترين بنحو 30 مليار دولار.

“تشير النتائج إلى أن التحول إلى نموذج العمولة على أساس التكلفة… قد يزيد من رفاهية مشتري المنازل في الولايات المتحدة بأكثر من 30 مليار دولار سنويًا”، كما كتب وانج وجروتشولسكي، مشيرين إلى أن “معظم مكاسب رفاهية المستهلك ستأتي من إعادة توزيع المشتري”. أرباح الوكلاء.”

سيتطلب نموذج التعويض الانتقائي من كل من مشتري المنازل والبائعين الدفع لوكلاءهم بشكل منفصل – وبشكل مستقل عن سعر المنزل النهائي في المعاملة – من أجل منع ما يسمى “”توجيه“، حيث يميل الوكلاء إلى توجيه عملائهم بعيدًا عن العقارات ذات العمولات المنخفضة.

ومن شأن هذا النموذج أيضًا أن يجبر مشتري المنازل، وليس البائعين، على الدفع مقابل كل مهمة ينفذها وكيلهم بشكل فردي، سواء كان ذلك البحث عن منزل، أو المساعدة في المفاوضات، أو عرض العقارات – ومن هنا جاء الاسم الانتقائي. ويرى الاقتصاديون أن هذا من شأنه أن يمكن المستهلكين من التسوق للحصول على خدمات وكلاء المشترين الأفراد، بل وحتى المساومة للحصول على سعر أفضل. وكتبوا: “في ظل هذا النظام، من المرجح أن تؤدي المنافسة بين الوكلاء إلى مواءمة تعويضات الوكلاء مع التكلفة، ولن يفرط المشترون في استخدام خدمات الوكلاء”.

تأتي الورقة الجديدة الصادرة عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في ريتشموند في لحظة صعبة بالنسبة لوكلاء العقارات. الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين والعديد شركات الوساطة الوطنية يواجهون دعاوى قضائية متعددة بدعوى التواطؤ لتضخيم عمولات الوكيل العقاري. وذلك بعد أن وقفت هيئة محلفين في مدينة كانساس سيتي ضد NAR في الخريف الماضي في قضية مماثلة، مما ترك للمنظمة حكمًا بقيمة 1.8 مليار دولار (وهو ما تخطط لاستئنافه).

لقد كان الضغط على عمولات الوكلاء العقاريين مكثفًا للغاية لدرجة أنه دفع شركة البيع على المكشوف الشهيرة Spruce Point Capital إلى طرح تقرير قصير في Zillow، سوق العقارات الذي يستمد جزءًا كبيرًا من إيراداته من عمولات وكيل المشتري، محذرًا من أن سعر سهم الشركة قد ينخفض ​​بنسبة تصل إلى 60٪. إحدى القضايا الرئيسية التي استشهد بها البائع على المكشوف هي التحليل الذي يوضح أن الدعاوى القضائية الأخيرة يمكن أن تغير الطريقة التي يتم بها التعامل مع عمولات وكيل المشتري، مما يؤدي إلى انخفاض إجمالي سوق العمولات القابلة للمعالجة بنسبة تصل إلى 30٪.

ومع ذلك، على الرغم من التأثير السلبي لتغيير هيكل التعويضات الحالي لصناعة العقارات، يعتقد وانغ وجروشولسكي أن نموذجًا جديدًا للعمولات ضروري ومن المرجح أن يكون نهجهم الانتقائي هو الخيار الأفضل للاقتصاد ككل . فمن إلغاء حوافز الوكلاء إلى “توجيه” العملاء بعيدا عن المنازل منخفضة العمولة وزيادة “كفاءة البحث عن المساكن”، إلى تمكين المشترين من استخدام وكلاء متعددين طوال عملية شراء المساكن (توجيه وقت الوكلاء نحو “استخدامات أكثر إنتاجية”)، فإن الاقتصاديين أشادوا بالفوائد المحتملة لنموذجهم. وخلصوا إلى القول: “نقترح أن يفكر صناع السياسات في التحول إلى نموذج انتقائي”.