كيف تدعم الولايات المتحدة مشتري المنازل المعرضين لمخاطر عالية – على حساب أولئك الذين لديهم ائتمان جيد

عمل

حصري

بواسطة توماس بارابي

16 أبريل 2023 | 4:23 مساءً

علمت صحيفة The Post أن تجديدًا ملحوظًا للقواعد الفيدرالية بشأن رسوم الرهن العقاري سيوفر أسعارًا مخفضة لمشتري المنازل الذين لديهم خلفيات ائتمانية أكثر خطورة – ويجبر مشتري المنازل ذوي الائتمان العالي على دفع الفاتورة.

ستقوم فاني ماي وفريدي ماك بإدخال تغييرات على الرسوم المعروفة باسم تعديلات الأسعار على مستوى القرض (LLPAs) في 1 مايو والتي ستؤثر على الرهون العقارية الناشئة في البنوك الخاصة في جميع أنحاء البلاد ، من Wells Fargo إلى JPMorgan Chase ، مما يؤدي إلى تعديل أسعار الفائدة التي يدفعها الغالبية العظمى من مشتري المساكن.

النتيجة ، وفقًا لإيجابيات الصناعة: مدفوعات الرهن العقاري الشهرية الأغلى ثمناً لمعظم مشتري المنازل – مفاجأة قبيحة لأولئك الذين عملوا لسنوات لبناء ائتمانهم ، فقط لمواجهة تكاليف أعلى مما كانوا يتوقعون كجزء من دفع القدرة على تحمل تكاليف الإسكان من قبل هيئة الإسكان الفيدرالية الأمريكية وكالة تمويل.

“سيكون تحديًا محاولة الشرح لشخص يقول ،” لقد عملت طوال حياتي من أجل الحصول على ائتمان مرتفع ولقد وضعت الكثير من المال وتخبرني أن هذا أمر سلبي الآن؟ ” قال أحد منشئي قروض الرهن العقاري القلق في ولاية أريزونا للصحيفة “إنها محادثة صعبة يجب إجراؤها”.

وأضاف ديفيد ستيفنز ، الذي شغل منصب مفوض إدارة الإسكان الفيدرالية خلال إدارة أوباما: “إنه أمر غير مسبوق”. “بريدي الإلكتروني مليء بشركات الرهن العقاري والمدراء التنفيذيين [telling] لي مدى صدمتهم بشكل لا يصدق بهذه الخطوة “.

وأضاف الخبراء أن التعديلات قد تزيد من تعقيد عملية تقديم طلبات الرهن العقاري الشاقة وتضيف مزيدًا من الضغط على شريحة أساسية من المشترين في سوق الإسكان بالفعل في خضم انكماش كبير. متوسط ​​معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا يحوم عند 6.27 ٪ اعتبارًا من الأسبوع الماضي – ارتفاعًا من حوالي 5 ٪ قبل عام واحد وأكثر من ضعف ما كان عليه قبل عامين ، وفقًا لبيانات Freddie Mac.

بموجب القواعد الجديدة ، سيشهد المشترون ذوو الائتمان المرتفع الذين تتراوح درجاتهم من 680 إلى أكثر من 780 ارتفاعًا في تكاليف الرهن العقاري – حيث يواجه المتقدمون الذين يدفعون 15٪ إلى 20٪ دفعة أولى أكبر زيادة في الرسوم.

وأضاف ستيفنز: “كان هذا بمثابة تخفيض صارخ وكبير في الرسوم للمقترضين ذوي المخاطر العالية وزيادة واضحة في مشتري جودة ائتمان أفضل بكثير – وهو ما أوضح للعالم للتو أن هذه الخطوة كانت تغييرًا كبيرًا في أسعار الدعم المتبادل” ، أضاف ستيفنز ، وهو أيضًا الرئيس التنفيذي السابق لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.

LLPAs هي رسوم مقدمة بناءً على عوامل مثل درجة الائتمان للمقترض وحجم الدفعة المقدمة. يتم تحويل الرسوم عادة إلى نقاط مئوية تغير معدل الرهن العقاري للمشتري.

بموجب هيكل تسعير LLPA المنقح ، سيواجه مشتري المنزل الحاصل على درجة ائتمانية 740 FICO و 15٪ إلى 20٪ دفعة أولى رسومًا إضافية بنسبة 1٪ – بزيادة قدرها 0.750٪ مقارنة بالرسوم القديمة البالغة 0.250٪ فقط.

عندما يتم استيعابها في معدل الرهن العقاري طويل الأجل ، فإن الزيادة تعادل أقل بقليل من ربع نقطة مئوية في معدل الرهن العقاري. على قرض بقيمة 400 ألف دولار بمعدل رهن عقاري بنسبة 6٪ ، يمكن لهذا المشتري أن يتوقع ارتفاع مدفوعاته الشهرية بنحو 40 دولارًا ، وفقًا لحسابات ستيفنز.

وفي الوقت نفسه ، سيتم تخفيض رسوم المشترين الحاصلين على درجات ائتمانية 679 أو أقل ، مما يؤدي إلى معدلات رهن عقاري أكثر ملاءمة. على سبيل المثال ، يحصل المشتري الذي حصل على درجة ائتمانية 620 FICO مع دفعة أولى بنسبة 5٪ أو أقل على خصم رسوم بنسبة 1.75٪ – وهو انخفاض عن معدل الرسوم القديم البالغ 3.50٪ لتلك الفئة.

عند استيعابك في معدل الرهن العقاري طويل الأجل ، فإن ذلك يعادل خصم 0.4٪ إلى 0.5٪.

يؤثر الإصلاح الشامل الذي أمرت به إدارة الإسكان الفيدرالية على قروض الشراء ، وعمليات إعادة التمويل المحدودة للسحب النقدي ، وقروض إعادة التمويل النقدي.

تتضمن مصفوفة التسعير المجددة أيضًا إضافة مثيرة للجدل لرسوم جديدة للمشترين الذين تزيد نسب الدين إلى الدخل عن 40٪ – وهو إجراء معقد أثار معارضة فورية من جمعية مصرفيي الرهن العقاري ومجموعات صناعية أخرى حذرت من أنه سيكون من الصعب تنفيذه .

بعد الرد ، أعلنت FHFA الشهر الماضي أنها ستؤخر طرح رسوم الدين إلى الدخل حتى 1 أغسطس على الأقل – وهي خطوة قالت إنها ستضمن تكافؤ الفرص لجميع المقرضين للحصول على الوقت الكافي لنشر الرسوم . “

لا تزال تغييرات رسوم LLPA سارية المفعول في 1 مايو.

تغييرات هيكل الرسوم هي الأحدث من عدة تحركات من قبل FHFA تهدف إلى تعزيز القدرة على تحمل التكاليف لما تسميه الوكالة “مقترضي المهام” – الذين يُعرفون بأنهم المشترين لأول مرة ، والمقترضين ذوي الدخل المنخفض والمتقدمين من المجتمعات المحرومة.

في العام الماضي ، ألغت إدارة الإسكان الفدرالية (FHFA) الرسوم الأولية للمشترين لأول مرة والذين يقل دخلهم عن 100٪ أو أقل من متوسط ​​الدخل في منطقتهم ، أو 120٪ في المناطق التي تم تحديدها على أنها “عالية التكلفة”. كما رفعت الوكالة الرسوم الأولية على المنازل الثانية وبعض قروض الرهن العقاري الكبيرة.

قال بيت ميلز ، نائب الرئيس الأول للسياسة السكنية في ماجستير إدارة الأعمال ، لصحيفة The Post: “توقيت هذا مقلق”. “مع بدء موسم شراء المنازل في الربيع ، تأثرت مشتريات المنازل بشكل واضح بارتفاع الأسعار خلال العام الماضي. توقيت هذا ليس مثاليًا “.

من المرجح أن يشهد “معظم المقترضين” زيادة متواضعة في الأسعار نتيجة لتغيرات الرسوم ، وفقًا لميلز.

وردا على سؤال حول المخاوف من أن التغييرات ستضر بالمشترين ذوي الائتمان المرتفع ، قال مسؤول في FHFA لصحيفة The Post إن الوكالة “مكلفة بضمان [Fannie and Freddie] الوفاء بدورهم في أي ظروف السوق “، مضيفًا أن التحولات في معدلات الرهن العقاري طويلة الأجل هي عامل أكبر بكثير في تحديد ظروف التمويل في سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

قال مسؤول FHFA في بيان: “أحدث إعادة ضبط لإطار التسعير الذي أعلنته FHFA في يناير 2023 هو الحد الأدنى ، بالمقارنة ، ويحافظ على استقرار السوق”.

فاني وفريدي كيانات مدعومة من الحكومة تشتري قروضًا من مقرضي الرهن العقاري وإما الاحتفاظ بها كأصول أو إعادة بيعها كأوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. كلاهما كانا تحت الوصاية الفيدرالية منذ انهيار سوق الإسكان خلال فترة الركود العظيم.

تلتزم الشركتان بمواثيقهما للمساعدة في تحسين الوصول إلى قروض الرهن العقاري ميسورة التكلفة. يفعلون ذلك جزئيًا باستخدام نموذج “الدعم المتبادل” ، حيث يُفرض على بعض المقترضين رسومًا أعلى قليلاً مقابل القروض بينما يتم فرض رسوم أقل على البعض الآخر.

بشكل عام ، سيظل المشترون ذوو الائتمان المنخفض يدفعون رسوم LLPA أكثر من المشترين ذوي الائتمان المرتفع – لكن التغييرات الأخيرة ستغلق الفجوة.

قال المسؤول إن تغييرات LLPA ستؤدي إلى ارتفاع متوسط ​​السعر من ثلاث إلى أربع نقاط أساس فقط ، أو 0.03٪ إلى 0.04٪ ، عبر طيف متلقي الرهن العقاري – ما يعادل بضعة دولارات شهريًا.

تؤكد الوكالة أن تغييرات LLPA ستساعد في الحفاظ على الصحة المالية في Fannie و Freddie – وهو عنصر أساسي في مسؤوليتها كمحافظ.

وقالت ساندرا طومسون ، مديرة FHFA في بيان صدر في وقت سابق من هذا العام: “ستعزز هذه التغييرات في الرسوم الأولية سلامة وسلامة الشركات من خلال تعزيز قدرتها على تحسين مركزها الرأسمالي بمرور الوقت”.