يمكن لمشتري المساكن والمستأجرين على حد سواء الشعور بالارتياح في وقت لاحق من هذا العام مع استقرار أسعار المساكن ، وانخفاض معدلات الرهن العقاري واستمرار تباطؤ نمو أسعار الإيجارات.
يتوقع الاقتصاديون أن يوقف مجلس الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة لفترة من الوقت بينما يراقب البيانات الاقتصادية الواردة ، وبعضها ناجم عن الأزمة المصرفية التي أدت إلى تشديد الإقراض.
قد يسمح هذا لمعدلات الرهن العقاري بالانخفاض أكثر من أعلى مستوياتها في الخريف الماضي ويمنح المشترين مساحة صغيرة للتنفس للاستفادة من أسعار المنازل التي تنخفض من أعلى مستوياتها.
لكن أولاً ، يجب على الكونجرس تجنب حدوث أزمة والعمل على سقف الديون لتجنب تعثر غير مسبوق في السداد – وهو حدث يمكن أن يحطم النظام المالي الأمريكي ، وفقًا للخبراء.
حد الدين يلوح في الأفق فوق سوق الإسكان
قد يكون التخلف عن سداد ديون الولايات المتحدة مدمرًا لمشتري المساكن حيث يتوقع الاقتصاديون أن تكاليف الشراء المرتفعة بالفعل سترتفع بأرقام مضاعفة.
في هذا السيناريو الأسوأ غير المسبوق ، سيتجمد السوق بشكل فعال بينما ترتفع معدلات الرهن العقاري وتهبط مبيعات المنازل.
يمكن أن ترتفع تكاليف شراء المنازل بنسبة 22 في المائة حيث تتجاوز معدلات الرهن العقاري 8 في المائة في حالة التخلف عن سداد الديون ، وفقًا لتحليل جديد من شركة العقارات زيلو.
“بشكل عام ، يبدو الأمر مشابهًا إلى حد كبير لتأثير ما حدث في وقت مبكر من العام الماضي ، عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير من ما يزيد قليلاً عن 3 في المائة – بزيادة عدة نقاط في فترة حوالي نصف عام. أدى ذلك إلى سحب سوق الإسكان بعيدًا عن مساره ، وحولها من نمو الأسعار إلى الأسعار المتراجعة “.
لكن تاكر قال إن انخفاض مبيعات المنازل سيكون عاملاً أكبر.
قال تاكر: “في توقعنا لما سيحدث في هذا التخلف عن السداد يمثل ، وفقًا لتقديراتنا ، 700000 من مبيعات المنازل أقل في عام ونصف العام بعد هذا التخلف عن السداد” ، مضيفًا أن هذا يعرض مئات الآلاف من الأشخاص على جانبي الصفقة التي تُركت خارج السوق.
ومع ذلك ، فإن الولايات المتحدة لم تفشل أبدًا في سداد ديونها ، وقد يتم تجنيب القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ضربة أخرى.
ماذا تتوقع لمعدلات الرهن العقاري
لقد أثرت عمليات رفع أسعار الفائدة السريعة التي قام بها بنك الاحتياطي الفيدرالي خلال العام الماضي بشكل كبير في معدلات الرهن العقاري ، والتي وصلت إلى أدنى مستوياتها التاريخية في وقت مبكر من الوباء وغذت طفرة في الشراء.
توغل التشديد النقدي من البنك المركزي عن طريق رفع أسعار الفائدة في سوق الرهن العقاري ودفع أسعار الفائدة إلى الأعلى.
أعاقت معدلات الرهن العقاري المرتفعة جنبًا إلى جنب مع المخزون الضيق وأسعار الشراء المرتفعة القدرة على تحمل التكاليف بالنسبة للعديد من المشترين ، وخاصة المشترين الأصغر سنًا الذين يبحثون عن منزلهم الأول.
ومع ذلك ، بمجرد أن تستقر الأسعار المتقلبة بعد أن وصلت إلى أعلى مستوى لها عند 7.08 في المائة في أواخر الخريف الماضي ، ولا يزال المعدل القياسي مرتفعًا. بعد انخفاضه للأسبوع الثالث على التوالي ، يحوم متوسط الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا أقل بقليل من 6.4 في المائة.
وقال سام خاطر ، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك: “يستمر الانخفاض هذا الأسبوع في الاتجاه الجانبي الأخير في معدلات الرهن العقاري ، وهو خروج مرحب به عن الزيادات القياسية في العام الماضي”.
“في حين أن التضخم لا يزال مرتفعا ، فإن معدل نموه كان معتدلا ومن المتوقع أن يتباطأ خلال الفترة المتبقية من عام 2023. وهذا من شأنه أن يبشر بالخير لمسار معدلات الرهن العقاري على المدى الطويل.”
تظهر العديد من التوقعات الاقتصادية أن معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا ينخفض إلى نطاق منخفض بنسبة 6 في المائة في نهاية العام. يمكن أن تنخفض البيانات الصادرة عن مشاريع جمعية المصرفيين للرهن العقاري إلى 5.5 في المائة.
هل سيكون هناك المزيد من رفع أسعار الفائدة الفيدرالية؟
قال رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في وقت مبكر من سلسلة زيادات البنك المركزي لأسعار الفائدة أن سوق الإسكان بحاجة إلى إجراء تصحيح لجعل المنازل ميسورة التكلفة.
هدأت أسعار المساكن بشكل كبير خلال العام الماضي جنبًا إلى جنب مع التضخم ، ويتوقع الاقتصاديون أن يوقف بنك الاحتياطي الفيدرالي عن أي زيادات أخرى.
قال كبير الاقتصاديين في زوندا علي وولف لصحيفة The Hill أنه من المحتمل أن يكون الاحتياطي الفيدرالي قد انتهى من رفع أسعار الفائدة ، على الأقل في الوقت الحالي.
قال وولف: “أبلغ مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي أنهم يريدون تتبع كيفية تأثير الزيادات العشر حتى الآن على الاقتصاد ، خاصة أنه غالبًا ما يكون هناك فجوة بين المعدلات الأعلى والتغيرات في النمو الاقتصادي”.
وأضافت: “إذا رأينا إحصائيات عمل أو أرقام تضخم أقوى من المتوقع ، فقد يشعر مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي بالحاجة إلى رفع أسعار الفائدة مرة أخرى”.
هدأ التضخم في أبريل ، مسجلاً أدنى زيادة سنوية في المعدل منذ 2021 ، وفقًا لمؤشر أسعار المستهلك (CPI) الصادر هذا الأسبوع.
وأضاف تاكر من Zillow أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قد يأخذ استراحة من الزيادات بينما يواصل تقييم التداعيات من العديد من إخفاقات البنوك الإقليمية.
وقال: “أعتقد أنهم ربما يريدون قضاء بعض الوقت لمشاهدة النظام المالي وهو يستوعب تداعيات عمليات إغلاق البنوك الأخيرة ومحاولة فهم كيف بدأت قنوات الائتمان المنبثقة من ذلك في تقييد الائتمان قليلاً”.
الإيجارات في طريقها للاستمرار في الانخفاض
طلب الإيجارات تباطأ 11ذ أظهرت بيانات من شركة الوساطة العقارية Redfin ، ارتفاعًا بنسبة 0.3 في المائة فقط في أبريل على التوالي. في نفس الوقت من العام الماضي ، ارتفع متوسط الإيجارات المطلوبة بأكثر من 16 بالمائة.
تباطؤ نمو الأسعار يرجع إلى حد كبير إلى العدد الكبير من الوحدات القادمة إلى السوق. قفزت المباني المكتملة المكونة من خمس وحدات أو أكثر بنسبة 60 في المائة على أساس سنوي في مارس إلى 484000 على أساس غير معدل موسميًا. وقد أدى هذا النشاط السريع النمو إلى دفع معدل الشغور إلى 6.4 في المائة – وهو أعلى مستوى في عامين.
قال نائب كبير الاقتصاديين في Redfin ، تايلور مار ، لصحيفة The Hill إنه يتوقع استمرار تباطؤ نمو الأسعار في الإيجارات ، لكن دون توفير مساحة للمناورة المالية للمستأجرين.
قال مار في رسالة بالبريد الإلكتروني: “من المتوقع أن تتحرك الإيجارات جانبًا في النصف الثاني من العام ، لتجنب الزيادات الكبيرة ، ولكن في الغالب لا توفر الكثير من المدخرات للمستأجرين الحاليين”.
وأضاف: “من المتوقع أن تتباطأ الزيادات في العرض (على سبيل المثال ، بناء جديد متعدد العائلات) بحلول نهاية العام ويظل الطلب ثابتًا – أقل بكثير من الزيادات المفاجئة خلال الوباء حيث تم تشكيل العديد من المنازل المستأجرة الجديدة”.
وأشار خبراء اقتصاديون آخرون في اتجاه الإيجارات إلى الانخفاض في نمو الإيجارات كما تم قياسه بواسطة مؤشر أسعار المستهلكين.
كتب نائب رئيس RealPage وكبير الاقتصاديين جاي بارسونز في تحليل بعد صدور مؤشر أسعار المستهلكين ، على الرغم من انخفاض أرقام نمو الإيجارات بنسبة 0.1 في المائة فقط عن الشهر السابق ، إلا أن الاتجاه هو المهم.
كتب بارسونز: “هذه صفقة كبيرة لمراقبي التضخم والمعدلات (بما في ذلك مستثمرو الشقق) لأن الإيجار هو أكبر متغير في فئة أكبر مؤشر أسعار المستهلكين: المأوى”.
ارتفع المأوى ، الذي يشكل حوالي 40 في المائة من التضخم الأساسي ، بنسبة 0.4 في المائة على أساس شهري في أبريل ، وكان أكبر مساهم في الزيادة الشهرية الإجمالية للتضخم.
ماذا يوجد في المتجر لأسعار المساكن؟
نمت أسعار المساكن بسرعة خلال طفرة الإسكان الوبائي – مع مكاسب من رقمين شوهدت في بعض الأسواق. لكن نمو الأسعار تباطأ خلال النصف الخلفي من العام الماضي وحتى موسم الشراء في الربيع.
تتوقع Moody’s Analytics أن تنخفض أسعار منازل الأسرة الواحدة بنسبة 4 في المائة ، وفقًا لـ توقعات حديثة.
قال مات والش الخبير الاقتصادي في وكالة موديز أناليتيكس إن هناك دلائل على أن الأسوأ قد يكون في الرؤية الخلفية. ومع ذلك ، فهو يتوقع أن تظل أحجام المبيعات منخفضة مقارنة بالوباء ، حيث تشير البيانات الأخيرة إلى ضعف موسم شراء المنازل.
لكنه أضاف أن الأسعار يمكن أن تنخفض من أعلى مستوياتها حتى مع استقرار حجم المبيعات.
واختتم حديثه قائلاً: “في حين أن انخفاض أسعار المنازل بنسبة 10٪ أمر مهم ، فإن التصحيح القادم سيكون بعيدًا كل البعد عن الانهيار الذي أعقب فقاعة الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين”.
حقوق النشر 2023 Nexstar Media Inc. جميع الحقوق محفوظة. لا يجوز نشر هذه المواد أو بثها أو إعادة كتابتها أو إعادة توزيعها.
More Stories
جي بي مورجان يتوقع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الأساسي بمقدار 100 نقطة أساس هذا العام
انخفاض أسهم شركة إنفيديا العملاقة لرقائق الذكاء الاصطناعي على الرغم من مبيعاتها القياسية التي بلغت 30 مليار دولار
شركة بيركشاير هاثاواي التابعة لوارن بافيت تغلق عند قيمة سوقية تتجاوز تريليون دولار