Redfin: أسواق الإسكان هذه هي الأكثر عرضة لخطر هبوط أسعار المساكن

كان لدى مشتري المساكن ما يكفي. ارتفاع معدلات الرهن العقاري علاوة على ارتفاع أسعار المنازل القياسية –42٪ منذ ظهور الوباء– دفعات الرهن العقاري الشهرية المدفوعة إلى مستوى لا يمكن الوصول إليه ببساطة لعشرات الملايين من المشترين المحتملين. مع إجراء المزيد من المشترين لفحص المطر ، تصحيح سوق الإسكان فقط تزداد حدة.

علمنا هذا الأسبوع أنه على أساس سنوي ، انخفضت طلبات شراء الرهن العقاري بنسبة 18٪. في حين انخفضت مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 17٪، و انخفضت بدايات الإسكان لأسرة واحدة بنسبة 16٪.

حتى مع انخفاض معاملات الإسكان، ما زلنا لم نعد إلى سوق متوازن. تظل مستويات المخزون مذهلة بنسبة 49٪ أدنى من مستويات يوليو 2019 ، مما يمنح معظم البائعين – على الأقل في الوقت الحالي – نفوذًا كافياً لوقف البيع بأقل من أسعار السوق التي تم التوصل إليها في وقت سابق من هذا العام. ومع ذلك ، مع استمرار ارتفاع مستويات المخزون ، من المحتمل أن تشهد بعض أسواق الإسكان الإقليمية انخفاضًا في أسعار المنازل على أساس سنوي في عام 2023.

يوم الجمعة ، أصدرت Redfin “درجة المخاطرة” الخاصة بها ، والتي تحدد أسواق الإسكان الأكثر تعرضًا لخطر “التراجع في الإسكان”. كلما ارتفعت “درجة المخاطرة” في السوق ، زادت احتمالية أن يشهد السوق انخفاضًا عامًا بعد عام في أسعار المساكن. في المجمل ، نظرت Redfin في 98 سوقًا إقليميًا للإسكان وتقييم العوامل بما في ذلك تقلب أسعار المنازل ومتوسط ​​نسبة الدين إلى الدخل ونمو أسعار المنازل.

من بين 98 سوقًا تم قياسها بواسطة Redfin ، كان لدى ريفرسايد أعلى احتمالية لرؤية “تراجع الإسكان”. تبعها بويز ، كيب كورال ، نورث بورت ، لاس فيجاس ، ساكرامنتو ، بيكرسفيلد ، فينيكس ، تامبا ، وتوكسون.

“جمع من المرجح أن تشهد وجهات الهجرة التي ارتفعت فيها أسعار المساكن خلال الوباء – بما في ذلك Boise و Phoenix و Tampa – تأثيرات الانكماش السكني وتراجع أسعار المساكن عامًا بعد عام إذا دخل الاقتصاد في حالة ركود ، وهو سيناريو يعتقد بعض الاقتصاديين أن هذا يبدو مرجحًا مع استمرار التضخم وتعثر أسواق الأسهم. قد يرغب أصحاب المنازل في تلك المناطق الذين يفكرون في البيع في إدراج منازلهم قريبًا لتجنب الانخفاضات المحتملة في الأسعار ، ” يكتب الباحثون Redfin.

البائعين الأقل احتمالا لرؤية الأسعار تنخفض؟ ردفين يقول أكرون. ليس بعيدًا عن أسواق مثل فيلادلفيا وإل باسو وكليفلاند وسينسيناتي. مثل ازدهار الإسكان الوبائي أقلعت ، وشهد أصحاب المنازل في تلك الأماكن نشاطًا أقل للمستثمرين ومستويات أكثر تواضعًا من نمو أسعار المساكن. في خضم الازدهار ، كان مالكو المنازل في أماكن مثل أكرون بالتأكيد لديهم فومو حيث كانوا يشاهدون أقرانهم في أوستن وبويز يواجهون مستويات باهظة من نمو أسعار المنازل. ولكن الآن من المرجح أن يشعر أصحاب المنازل في أسواق مثل أكرون وكليفلاند بالامتنان: من الناحية التاريخية ، تأتي التصحيحات الأكثر حدة في قطاع الإسكان عادةً في الأسواق الأسرع نموًا.

“المترو الشمالية ذات الأسعار المعقولة نسبيًا – العديد منها في Rust Belt ، مثل كليفلاند وبافالو – هي الأكثر مرونة في حالة الركود. يمكن لمشتري المنازل المحتملين في هذه المناطق المضي قدمًا بثقة في أنهم أقل احتمالية لرؤية قيم المنزل انخفاض،” يكتب الباحثون Redfin.

كل ربع، تحسب Moody’s Analytics رقم “مقوم بأعلى من قيمته” أو “مقوم بأقل من قيمته” لحوالي 400 سوق. تهدف الشركة إلى معرفة ما إذا كانت الأساسيات ، بما في ذلك مستويات الدخل المحلي ، يمكن أن تدعم أسعار المنازل المحلية. إنه أمر مزعج فقط عندما تصبح سوق الإسكان “مبالغ فيها” بشكل كبير. الأخبار السيئة؟ في الربع الأول من عام 2006 ، كان متوسط ​​سوق الإسكان في الولايات المتحدة “مبالغًا فيه” بنسبة 14.5٪. في الربع الأول من عام 2022 ، تقدر وكالة موديز أن متوسط ​​سوق الإسكان الإقليمي “مبالغ فيه” بنسبة 23٪.

إن مجرد الانفصال عن الأساسيات الاقتصادية الأساسية لا يضمن أن السوق ستشهد هبوطًا حادًا في أسعار المساكن. ومع ذلك ، عندما تصبح السوق “مبالغة في التقييم” بشكل كبير ، فإنها تزيد من احتمالات انخفاض أسعار المنازل إذا حدث كل من تصحيح الإسكان والركود. موديز يقول كبير الاقتصاديين مارك زاندي حظ أن أسواق الإسكان “المبالغة في تقييمها” بأكثر من 25٪ من المرجح أن تفعل ذلك انظر انخفاض أسعار المساكن بنسبة تتراوح بين 5٪ و 10٪. إذا حدث الركود ، يمكن أن يصل انخفاض الأسعار إلى 15٪ إلى 20٪ في تلك الأسواق.

بالفعل ، نحن نشهد أسواق “شمبانية” مثل Boise و Austin ترى أسرع التصحيحات. مجرد إلقاء نظرة على المخزون. على مدى الأشهر الستة الماضية ، ارتفعت مستويات المخزون بنسبة 161٪ و 220٪ في Boise و Austin على التوالي.

في وقت سابق من هذا الشهر ، قال جون بيرنز للاستشارات العقارية حظ الذي – التي تستعد Boise لتكون أول سوق للإسكان تسجل انخفاضًا في الأسعار على أساس سنوي. تتوقع شركة الأبحاث العقارية أنه قد يأتي في أقرب وقت في ديسمبر. ولكي يحدث ذلك ، لن تضطر أسعار المنازل في بويسي إلى محو كل مكاسب ربيع 2022 فحسب ، بل ستنخفض أيضًا إلى ما دون سعرها في ديسمبر 2021.

قال ريك بالاسيوس جونيور ، رئيس الأبحاث في John بيرنز للاستشارات العقارية “هذا بالضبط ما نراه جميعًا الآن.”

تريد البقاء على اطلاع تصحيح السكن؟ اتبعني تويتر في تضمين التغريدة.