تتفاقم مشاكل العقارات في الصين ، وتتزايد الدعوات للحصول على مساعدة سياسية أكثر جرأة

تتسارع مشاكل العقارات في الصين. مشتري المنازل المحتملين يحجمون عن الشراء ، مما يؤدي إلى ضعف المبيعات الذي يضاعف الحاجة الملحة لصناع السياسات لزيادة الدعم لهذه الصناعة.

قال إدوارد تشان ، مدير في S&P Global Ratings ، إن مبيعات المنازل الجديدة لأكبر 100 مطور انخفضت بنحو الثلث في يونيو ويوليو من العام الماضي ، بعد نمو مزدوج الرقم في وقت سابق من العام. مع بيع معظم الشقق في الصين قبل اكتمالها ، من المحتمل أن تؤدي مبيعات المنازل الجديدة الضعيفة إلى مشاكل تدفق نقدي كبيرة للمطورين.

وقال تشان لشبكة CNBC في مقابلة هاتفية يوم الخميس: “نعتقد أن الوضع يزداد سوءًا على الأرجح بسبب حادثة كونتري جاردن”. وأضاف أنه لم يلاحظ أي تحسن في مبيعات المنازل الجديدة حتى الآن.

في الوقت الذي تشير فيه مجموعة كبيرة من البيانات إلى تباطؤ سريع في الاقتصاد ، فإن هذا الافتقار إلى التحسن ، إلى جانب التخلف عن السداد الذي يلوح في الأفق في Country Garden ، يجعل من الصعب على مطوري العقارات جمع الأموال.

في وقت متأخر من يوم الخميس في الولايات المتحدة ، تقدمت شركة التطوير العقاري الأكثر مديونية Evergrande في العالم بطلب للحماية من الإفلاس ، مما أدى إلى زعزعة ثقة المستثمرين.

تزيد أزمة الثقة المتفاقمة من الضغط على ثاني أكبر اقتصاد في العالم.

كان قطاع العقارات الصيني يترنح منذ عام 2020 ، عندما اتخذت بكين إجراءات صارمة بشأن مستويات ديون مطوري العقارات في البر الرئيسي.

أدت سنوات من النمو الهائل إلى بناء مدن أشباح حيث فاق العرض الطلب حيث كان المطورون يتطلعون إلى الاستفادة من الرغبة في ملكية المنازل والاستثمار في العقارات.

تشير هذه الإجراءات ، المعروفة بسياسة “الخطوط الحمراء الثلاثة” للصين ، إلى ثلاثة شروط محددة للميزانية العمومية يجب على المطورين الوفاء بها إذا كانوا يريدون تحمل المزيد من الديون.

تتطلب القواعد من المطورين الحد من ديونهم فيما يتعلق بالتدفق النقدي للشركة والأصول ومستويات رأس المال ، مع المطور المثقل بالديون Evergrande أول تخلف عن السداد في أواخر عام 2021.

قال جيه بي مورجان في مذكرة إن التخلف عن السداد من قبل كانتري جاردن قد يضيف 9.9 مليار دولار إلى حصيلة التخلف عن السداد في الأسواق الناشئة العالمية حتى تاريخه ، مما يرفع إجمالي الحجم الافتراضي لقطاع العقارات الصيني إلى 17 مليار دولار حتى الآن في عام 2023. بتاريخ 15 أغسطس.

يتوقع بنك الاستثمار الأمريكي أن تمثل العقارات الصينية ما يقرب من 40٪ من جميع أحجام التخلف عن السداد في الأسواق الناشئة في عام 2023.

تتعلق الكثير من مشاكل كونتري جاردن بتعرضها الضخم لأجزاء أقل تطوراً من الصين والمعروفة باسم مدن الطبقة الدنيا. حوالي 61٪ من المشاريع حسب الشركة التقرير السنوي لعام 2022، في هذه المدن ذات المستويات الدنيا ، حيث يفوق المعروض من المساكن الطلب.

وقال تشان من S&P Global: “كان أداء مبيعات Country Garden كارثيًا نوعًا ما” ، مشيرًا إلى أن المبيعات في يونيو ويوليو تراجعت بنحو 50٪ على أساس سنوي.

قال تشان إن المدن ذات المستوى الأدنى بدأت تشهد ضعف المبيعات في مايو ، بينما بدأت المدن ذات المستوى الأعلى تشهد تدهور المبيعات في الأشهر اللاحقة.

نتيجة لمشكلات كونتري جاردن ، قال تشان إنه “أصبح أكثر وأكثر صعوبة” لمبيعات العقارات الإجمالية في الصين للوصول إلى حالة S & P الأساسية من 12 تريليون يوان إلى 13 تريليون يوان هذا العام.

وقال “بدلا من شكل حرف L يمكن أن يكون سلم هابط”.

وقال تشان إن قضية ستاندرد آند بورز لقطاع العقارات الصيني تبلغ 11 تريليون يوان من المبيعات هذا العام ، و 10 تريليون يوان لعام 2024.

لا يزال هذا ما يقرب من نصف ما كانت مبيعات سوق العقارات في البلاد في ذروتها عام 2021 – عند 18 تريليون يوان ، وفقًا للأرقام التي شاركها تشان.

في اجتماع المراجعة الاقتصادية لمنتصف العام في يوليو ، تعهد كبار قادة الصين بـ “تعديل وتحسين السياسات في الوقت المناسب” لقطاع العقارات المحاصر.

حتى الآن ، لم يثبتوا بوضوح خطتهم للتكيف مع “التغييرات الرئيسية” في ديناميات العرض والطلب في سوق العقارات.

وكتبت لويز لو ، كبيرة الاقتصاديين في أكسفورد إيكونوميكس ، في مذكرة مؤرخة في 11 أغسطس: “تتغذى مشاكل الديون في كانتري جاردن وعدم اليقين بشأن الدعم الحكومي على نطاق أوسع من القلق في سوق الإسكان الصيني”.

مع توطيد قطاع العقارات في الصين وسط أزمة الديون والائتمان ، أصبح المطورون المملوكون للدولة في وضع أفضل للنمو من المطورين غير الحكوميين.

شهد المطورون المملوكون للدولة نمو المبيعات التعاقدية بنسبة 48٪ في الأشهر السبعة الأولى من هذا العام مقارنة بالعام الماضي ، بينما شهد المطورون غير المملوكين للدولة انخفاض المبيعات بنسبة 19٪ ، وفقًا لبيانات من شركة Natixis Corporate and Investment Banking.

هذا يعزز قدرة المطورين المملوكين للدولة على شراء الأراضي من الحكومات المحلية لأن مبيعات المنازل القوية تعزز التدفق النقدي.

“في الوقت الحاضر ، 87٪ من مشتريات الأراضي يتم بيعها [state-owned enterprises]، فكيف تتوقع [privately owned enterprises] لزيادة النمو؟ “قال جاري نج ، كبير الاقتصاديين في شركة Natixis ، في مقابلة عبر الهاتف يوم الثلاثاء.

وأظهرت بيانات Natixis أن 87٪ من مشتريات الأراضي من حيث القيمة لهذا العام حتى يوليو / تموز كانت من قبل مطورين مملوكين للدولة ، على غرار العام الماضي. وأظهرت البيانات أن هذا يمثل ارتفاعًا حادًا عن 59٪ في عام 2021.

تتوقع Ng أن يكون للمطورين المملوكين للدولة ملكية أكبر في سوق العقارات الصيني في المستقبل. لكنه قال إنه في حين أن المطورين غير المملوكين للدولة واجهوا مشاكل نفوذ في الماضي ، فإن وجود الكثير من المطورين المملوكين للدولة في الصناعة قد يجعل من الصعب التنبؤ بالطلب الفعلي.

ومع ذلك ، لا يزال الطلب الأساسي على الإسكان في مدن الدرجة الأولى مرنًا إلى حد ما وغير مستغل ، وقد يتم إطلاقه بمجرد أن يكون هناك وضوح أكبر في السياسات.

قال تشان من S&P Global: “السياسة في الوقت المناسب لتحقيق الاستقرار في الطلب والمبيعات في المدن ذات المستوى الأعلى ستكون مهمة للغاية”.

“إذا أمكن تحقيق ذلك بمرور الوقت ، يمكن أن يمتد الاستقرار إلى المدن ذات المستوى الأدنى. لكن هذا سيستغرق وقتًا أطول.”